한유근 창업전문가 - ※ 상가 권리금 산정 노하우
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※ 상가 권리금 산정 노하우
권리금이란 새로운 임차인이 건물주와 보증금과 월차임 조건으로 임대차계약을 체결하면서 보증금을 주는 것과는 별도로 임차인 상호간 주고받는 금전을 말하는데 요즘은 상권이 형성되어 있는 곳이면 대부분 크든 작든 권리금이 형성되어 거래가 이루어지고 있는 게 현실이다.
그러다 보니 창업자 입장에서 점포구입비용을 준비할 때 보증금 외에 권리금을 별도로 준비해야 하는 상황이고 미처 권리금을 예상하지 못한 예비 창업자로서는 매우 당황스러운 일이 아닐 수 없다.
예비 창업자 입장에서 보증금과 권리금을 주고 또 시설에 대한 투자비가 별도로 든다면 운영경비를 포함해서 점포창업비용은 예상 외로 과다해지는 경우가 많아 점포 신규창업에 많은 어려움이 있는 게 현실이다.
권리금을 보다 세부적으로 구분해 보면 점포운영을 통해서 얻는 순이익을 기준으로 하는 영업 권리금과 점포를 운영하는 데 투자되었던 시설이나 비품관련 비용의 시설, 비품 권리금으로 구분하며 좋은 입지에 대한 프리미엄으로 거래되는 바닥 권리금으로 나누어 볼 수 있겠다.
고객들은 권리금을 이렇게 세부적으로 구분하지 않고 영업 권리금 속에 시설, 비품 권리금과 바닥 권리금을 포함해서 포괄적 개념으로 사용하는 게 보통이다.
→ 영업권리금
영업권리금이란 매도인 입장에서 점포를 운영하면서 통상적으로 벌어들이는 1년 동안의 순수익을 말한다.
예를 들어 한 달에 순수익이 300만원이었다면 1년이면 3,600만원의 순수익이 발생하는데 이 점포를 매도했을 경우 이 순수익이 포기되기 때문에 최소한 1년 동안의 순수익의 금액을 매수인으로부터 보상을 받는다는 개념이다.
매수인 입장에서는 동종업종으로 점포를 인수하면서 영업권리금을 준다면 안정적인 매출이 가능하다는 장점이 있지만 기존에 하고 있던 업종과 전혀 다른 업종으로 전환한다면 기존 업종에 대한 영업이점을 보지 못하기 때문에 영업권리금이 부담이 되곤 한다.
영업권리금 산정은 현재의 매출액 및 그에 따른 순수익을 파악하는 것이 매우 중요한 기준이 된다.
영업권리금은 영업순이익을 기준으로 하기 때문에 운영을 잘 못해서 적자를 보거나 이익이 없는 경우에는 영업권리금을 주장하기는 현실적으로 어렵다고 하겠다.
영업권리금이 영업에 따른 순이익의 1년 동안의 합이라고 했는데 이는 모든 업종에 다 적용되는 기준이 아니라 업종에 따라서 또한 점포의 시설상태나 경영상황에 따라 영업 권리금 산정 기준이 달라질 수 있게 된다.
1년의 순수익을 보상하는 개념은 매수인 입장에서 보면 권리금을 주고 들어가서 1년 동안 장사를 하면서 회수가 가능한 금액으로 볼 수 있는데 과도한 권리금을 주고 점포를 얻었을 경우 1년 동안에 권리금을 회수 할 수 없는 경우도 많다.
통상적으로 중소형점포에서 운영하는 주점, 식당 등의 업종은 동종업종으로 인수해서 운영이 가능하기에 영업권리금을 매출에 따른 순수익과 연관을 지어서 산정해 보는 게 합리적이다.
하지만 커피전문점이나 프랜차이즈 등 시설투자금이 많이 소요되는 업종은 시설투자금 회수기간이 길기 때문에 1년이란 기간을 기준으로 하기에는 무리가 있다고 하겠다.
→ 시설권리금
순이익과 관련된 영업권리금 말고 점포개설 시나 점포운영을 하면서 투자되는 시설비용이나 비품비용 등이 있는데 이와 관련한 권리금을 시설권리금이라 한다.
시설, 비품비용으로 투자된 금액을 매도자는 점포매도 시 투자금의 전부나 일부를 회수하려는 경우가 있는데 이때 받으려 하는 금액을 말하는 것이다.
시설권리금은 매수자가 점포의 현 시설상태를 필요로 하는 경우와 그렇지 않고 현 시설을 철거하고 새롭게 시설을 해야 하는 경우에 따라서 권리금을 보는 시각차이가 매우 크다고 하겠다.
시설은 시간이 지나면서 노후화되기 때문에 시설투자금을 산정할 때에는 통상적으로 감가를 하게 되는데 초기 시설투자금을 기준으로 1년이 지난 경우에는 20~30% 감가하고 2년 정도의 기간이 지났다면 50% 정도 감가하며 3년 정도의 기간이 지났다면 70~80% 정도 감가를 하게 된다.
3년 정도의 시간은 시설이 많이 노후화되고 시장 전체의 트랜드가 바뀔 수 있는 시간으로 보아 감가를 많이 하게 되는 것이다. 물론 이런 기준도 시설상태와 업종에 따라서 얼마든지 달라질 수 있다 하겠다.
요즘은 트렌드가 너무 빨리 바뀌다 보니 시설권리금을 3년~ 5년으로 산정하기도 합니다.
매도자 입장에서는 투자된 시설비용을 점포매도 시에 회수하면 좋겠지만 일정시간이 지나고 나면 실제 거래시장에서는 투자금 전액을 회수하기란 쉬운 일이 아니다. 왜냐하면 대부분의 점포들이 매매 시에는 운영자에 따라서 혹은 업종에 따라서 새롭게 인테리어가 바뀌고 시설과 비품이 바뀌는 경우가 대부분이기 때문이다.
→ 바닥권리금
영업권리금, 시설투자금 외에 속칭 바닥권리금이라는 개념이 있다. 말 그대로 아무런 시설도 없는 빈 점포라 하더라도 좋은 입지라는 장점 하나로 점포에 권리금이 있다는 개념이다.
이는 좋은 입지에 형성이 되는 것인데 점포를 매도하고자 하는 공급자보다 해당 입지에서 점포를 찾는 수요자가 많기에 나타나는 현상이고 매도인들끼리 담합의 성격을 띠고 있다고 하겠다. 바닥 권리금은 좋은 입지에 대한 속칭 프리미엄의 성격으로 보면 된다.
권리금은 이렇듯 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금으로 나누어 볼 수 있는데 거래 시에는 보통 영업권리금 속에 이를 다 포함해서 권리금이라는 개념으로 사용하고 있다.
→ 상가 권리금 메트릭스
점포의 입지와 점포운영에 따른 순이익과의 연관성을 가지고 권리금을 산정할 수 있다.
1) 입지가 좋고 순이익도 좋은 점포
입지가 좋은 관계로 고객유입이 많으며 점포운영을 잘 해서 매출이 높고 그에 따른 순이익이 좋다면 더 이상 바랄 게 없는 최상의 점포라 하겠다. 당연히 매도자가 받고자 하는 권리금 또한 높을 것이다.
권리금 산정 시 순수익을 기준으로 할 수 있을 것이며 순수익을 기준으로 한 영업권리금에 속칭 바닥권리금을 더해서 권리금을 산정할 수 있을 것이다. 권리금 협상 시 주도권을 매수자보다는 매도자가 가지고 있는 경우가 더 많다고 하겠다.
2) 입지는 좋은데 순이익이 안 좋은 점포
입지는 좋지만 점포 운영을 잘 못해서 매출이 부진하고 그에 따른 순이익이 낮아서 영업 권리금을 주장하기는 힘이 든다. 이런 점포는 어느 정도 매출이 부진하느냐에 따라서 권리금이 달라질 수 있는 것이다.
적자를 보고 있는 점포라면 아무리 입지가 좋아도 점포를 운영하는 매도자 입장에서는 고민거리가 아닐 수 없다. 매도자 입장에서는 매출 부진으로 인한 업종 전환도 생각해 볼 수 있겠지만 말처럼 쉬운 일이 아니기 때문이다.
중개인 입장에서는 매출현황을 잘 파악하는 게 관건이며 이런 점포는 입지의 우수성에 따른 바닥 권리금에 점포의 시설상태를 파악해서 적정한 시설권리금을 합산해서 권리금을 산정하는 것이 합리적이다.
3) 입지는 좋지 않는데 순이익이 좋은 경우
이런 점포는 점포를 운영하는 사장님의 노하우가 있다는 것이다. 점포를 잘 운영해서 매출이 높고 고정 고객을 확보하여 성업 중인 점포를 말하는데 음식업종의 경우에 주로 나타날 수 있는 현상이다.
매도자 입장에서는 당연히 영업 권리금을 주장할 것인데, 입지가 좋지 않기 때문에 영업 권리금 이외의 바닥권리금을 산정할 수는 없으며 영업 권리금도 1)보다는 낮게 거래되는 게 합리적이라 하겠다. 이는 점포의 주인이 바뀌게 됨으로 해서 기존의 매출이 그대로 유지된다는 것을 보장할 수 없기 때문이다.
4) 입지도 안 좋고 순이익도 낮은 점포
입지도 안 좋고 순이익도 낮다면 매도자는 하루 빨리 점포를 매도하고자 할 것이다.
매도자가 개인적으로 매물을 여러 곳에 내 놓았을 가능성이 높으며 영업권리금과 바닥권리금을 주장하기 힘들 것이다. 다만 업종에 따라서 시설권리금을 적정하게 산정하여 거래를 하면 된다.
→ 합리적인 권리금 산정
권리금은 매도자가 주장하는 금액이지만 결국 시장에서 거래가 되는 금액이 분명하기에 일방적으로 매도자, 매수자가 원하는 금액으로 형성되는 것은 아니다.
매도자 입장에서야 점포를 매도하면서 그 동안 투자한 금액과 영업보상금을 생각하기 마련이다. 하지만 권리금을 주고 들어가는 매수자 입장에서는 권리금을 주고 들어가도 또 시설을 해야 하는 경우가 대부분이라 매도자가 받고자 하는 권리금과 매수자가 지불하고자 하는 권리금 사이에는 항상 차이가 발생하게 된다.
시장에서 거래되는 권리금은 우선적으로 그 점포의 입지가 기본적으로 중요합니다. 입지가 좋다는 것은 유동인구가 많고 장사가 잘 되는 장소라는 의미이기에 누구나 그런 입지에서 장사를 하고자 한다. 때문에 공급자보다는 수요자가 많기 마련이고 이런 곳이 소위 말하는 바닥권리금이 형성되는 곳이기도 합니다.
합리적인 권리금 산정에는 무엇보다도 입지가 좋은 곳인가 아닌가를 우선 파악해야 합니다. 입지가 서로 다른 곳에 같은 평수의 유사업종이 있다고 해봅시다. 좋은 입지의 점포와 안 좋은 입지의 점포가 권리금이 비슷하다면 당연히 창업자는 좋은 입지를 선호하지 않겠습니까?
입지를 우선기준으로 하고 그 다음으로 그 점포의 영업현황을 체크해야 합니다. 장사가 잘 되면 영업권리금을 주장할 수 있기 때문입니다.
1년 정도의 순수익을 파악해보고 영업권리금이 순수익과 어느 정도 관계가 있는지를 비교해 보아야합니다.
업종에 따라 차이는 있지만 3년이 지나도록 회수가 안 되는 권리금이라면 회수 가능성은 희박하다고 봐야 합니다.
또 점포운영을 잘 못해서 매출이 부진하게 되면 영업권리금을 주장하지 못하게 되고 이에 따라 점포매도 시 손해가 이만저만이 아닐 것입니다.
그리고 점포의 내부 상태를 파악해서 시설이 어느 정도 노후화 되어 있는지 비품의 상태는 어떠한지를 잘 살펴보고 적정한 시설비를 산정해 봐야 합니다.
또한 권리금은 시장에서 거래가 되는 가격이기에 해당 점포와 유사한 입지의 점포매물과 비교를 통해서 권리금이 너무 과도하지는 않는지를 점검해야 합니다.