이윤석 창업전문가 - 대로의 가치분석
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대로의 가치분석
과거부터 큰길(대로)은 다른 어떤 곳보다도 우월한 입지였다.
수많은 사람들을 수송하는 대중교통이 대로를 중심으로 퍼져 있고, 많은 사람들을 그곳으로 향하게 만들며,
그곳으로부터 다른 길목으로 퍼져나가기 때문이다.
그래서 대로는 언제나 다른 그 어떤 길보다도 유동인구가 많아서 노출이 중요한 유통업체에게 매우 중요한 입지였다.
대로가 가지는 효과는 크게 두 가지로 볼 수 있다.
첫째, 많은 유동인구가 일으키는 매출효과이다.
둘째, 많은 유동인구에게 브랜드가 노출되는 광고효과이다.
결국 대로변에 있는 가게에서 구매하는 물건들은 고가 상품이거나 당장 급하게 사야 하는 상품으로 제한된다.
즉, 과거였다면 대로에서 이뤄졌을 거래들이 온라인으로 옮겨가고 있다. 그래서
유동인구 중에서 가게를 방문하는 집객율은 큰 변화가 없을지 몰라도,
그중에서 물건을 사는 구매율은 하락한 셈이다. 그만큼 대로의 가치도 하락한다.
복합 쇼핑몰 규제, 골목상권 살릴까?
복합 쇼핑몰에 대한 규제는 대로와 골목상권의 가치를 떨어뜨리고 있다는 시각에서 등장한 것이다
그러나 골목 상권과 대로 상가들을 가장 위협하는 존재는 복합 쇼핑몰이라기보다 인터넷, 모바일과 같은 온라인 쇼핑이다.
복합 쇼핑몰은 임대료가 매우 높고 쇼핑몰을 운영하는 기업의 기획과 의도가 반영되어 있으므로 입점 가게의 선정 과정도 거친다.
따라서 아무나 들어가지 못하는 곳이다. 골목 상권이 이런 곳과 경쟁을 한다는 것 자체가 이상한 상황이다.
이 말은 곧 골목 상권의 임대료가 지나치게 고평가되어 있다는 것이나 다름없다.
이 점에서 보자면 골목 상권의 경쟁자는 복합 쇼핑몰이 아니며,
골목 상권과 대로의 건물을 보유하고 있는 개인 임대업자들이라고 볼 수도 있다.
기존의 개인 임대업자는 단지 입지적 우위를 바탕으로 경제적 이익을 누려왔다.
많은 상권의 침체에서 보듯이, 이들은 건물과 상권에 대한 가치평가 능력이 낮고,
입지적 우위만으로 상권이 가진 부가가치를 빨아들여 왔다.
그에 반해 대형 쇼핑몰은 기획과 운영을 바탕으로 제한된 공간 내에서 부가가치를 창출해내는 방식을 선택했다.
이것을 단지 규모가 크다고 규제한다면 이는 부가가치 창출에 대해 규제하는 것이나 다름없다.
이 점에서 복합 쇼핑몰에 대한 규제는 기업 임대업자에 대한 규제이자 개인 임대업자에 대한 보호와 우대라고 볼 수 있다.
이것은 골목 상권과는 무관한 일이다.
정말로 골목 상권을 보호하고 싶다면 가장 큰 위협 요소인 인터넷 상거래를 막아버리면 된다.
온라인 마켓들도 주 2일은 아예 접속조차 못하게 막아버리면 사람들이 골목으로 좀 더 나올지도 모르겠다.
이상하다고? 이게 대형마트와 복합 쇼핑몰에 가하는 규제와 똑같다. 물론 이렇게 하자는 이야기가 절대로 아니다.
이러한 규제안이 얼마나 바보 같은 아이디어인지를 보여주기 위한 예시이다.