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대폭 수정 상가임대차보호법 개정안은 이미 필요했다.

 

 상가임대차보호법의 가장 큰 이점과 목적은 5년이라는 갱신요구권 행사를 할 수 있다는 것에 있다. 한 마디로 장사를 할 수 있게끔 장소를 빌려줌으로써 투자비용을 5년이라는 시간동안 충분히 회수 할 수 있는 기본적인 시간을 줄 수 있다는 가장 큰 장점을 가지고 있었고, 임대차가 갱신되는 시점에서 9%이내의 보증금 월차임 인상이 정해지기 때문에 과다한 보증금, 월세변동을 막을 수 있는 기본적인 상식을 건물주나 분양주들이 갖출 수 있도록 하는 법 이었다.

 

 하지만, 상가임대차보호법의 적용범위는 정작 필요한 서울, 도심 좋은 자리에 입점하려는 창업자들에게는 무용지물이었다. 결국에는 지금까지 저 소득층일부를 제외하고는 적용받을 수 없는법 이었다는 것이다.

 

 결과적으로 상가임대차 보호법은 적용범위를 해지하고 창업 경쟁이 치열한 지역도 해당 되어야 했었다. 그리고 결과적으로 그런 문제점을 인식하여 지난 2일 국회에서는 상가건물임대차보호법 개정안을 통과 시켰다.

 

 앞으로 상가 임대차 보호법의 커다란 변화를 바라는 한 사람으로써 정말 올바르게 바뀌는 것일까라는 기대를 해보고 풀이를 해보자.

 

 

과거 상가임대차보호법 적용범위.

 

 과거 상가 임대차 보호법은 모든 창업자들이 필요 했었지만, 아래와 같은 적용범위를 가지고 있었다.

지역	보증금 환산금액
서울시	3억
수도권 중 과밀억제권역	2억 5천만원
광역시(군지역, 인천광역시 제외)	1억 8천만원
그 밖의 기타지역	1억 5천만원

 

 보증금 환산금액이란

 임대보증금 + 월세 x 100 = 보증금 환산금액

 

 예를 들어, 임대 보증금 5,000만원에 월 임대료 250만원이하만 상가임대차 보호법에 적용 되는 것이었다.

 

 5,000 + (250x100) = 30,000

 

 상권이 어느 정도 형성이 되어있는 매장들은 기본 적인 월세가 300만원이 넘기 때문에 서울이나 수도권지역의 메인상권 대부분의 매장들이 상가임대차보호법을 받기가 어려웠다. 어떻게 보면 좋은 자리에 입점하는 점주들의 투자금액이 더 높은 편인데도 불구하고 전혀 보호를 받을 수 없었다는 것이었다. 그래서 건물 주들은 명도라는 것을 쉽게 할 수 있는 상황에서 임차인을 가지고 노는 '갑'과 '을'의 일방적인 싸움을 계속 해오고 있었다.

 

 

 상가임대차보호법 개정안 내용.

 

구분	현행	개정
법 적용 대상	지역별 환산보증금이 일정 금액 이하인 경우(위 내용)	1. 환산보증금이 일정액을 초과해도 5년간 계약 갱신 요구권 부여 2. 임차인의 계약 갱신 때 임대료 증감 폭에 대한 제한 없음
임대인의 계약 갱신 거절이 가능한 경우 (철거, 재건축)	건물의 전부 또는 대부분을 철거하는 경우	1. 임대차 계약 당시 철거, 재건축을 고지한 경우 2. 노후, 훼손, 멸실 등 안전사고 우려가 있는 경우. 3. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축 되는 경우
금융기관의 우선변제권 승계	없음	금융기관이 임차인의 보증금 반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수금액 범위에서 우선변제권 승계

<상가임대차보호법 개정안>

 

 

환산보증금 초과를 하더라도 5년간 계약 갱신 요구권 부여.

 

 필자의 바램은 건물주도 독단적인 인식을 바꿔야 한다는 것이다. 기본적으로 임차를 주는 순간부터는 5년을 줘야 한다는 인식을 해야 하고, 그 전에 건물로 뭔가를 하려거든 미리 사전 통보를 제대로 해주고 계약서에 명시해주는 원리 원칙을 갖추는 것이 필요하다. 그래서 임대인도 임차인에게 실수를 하게 된다면 임차인의 시설에 대한 감가적용 환급에 대한 의무가 생겨야 한다고 생각한다. 그렇지 않다면 앞으로도 실패한 창업자, 아니 망하는 창업, 건물주에게 이용당하는 창업은 계속 될 것이기 때문이다.

 

 위 해결해야 하는 하나인 5년간 임차를 하여 장사를 할 수 있는 걔약 갱신 요구권이 부여가 되는 것은 너무 바람직한 일이다. 창업을 권유하는 입장에서 꼭 필요한 부분 이었기 때문이다.

 

 큰 변화를 가져온 상가임대차보호법 개정안 너무 좋아졌다.

 

 하지만, 좀 읽어보니 뭔가가 이상하다?

 

 

임대료 증감 폭에 대한 제한이 없어 졌다.

 

 이제는 건물주들이 마음껏 월 임대료를 눈치 안보고 올릴 수 있는 시대가 갖춰질 것으로 보인다. 기존에 상가 임대차 보호법에 적용된 70%의 상가들도 이젠 월세 인상에 대한 제약을 받지 않게 되어 월 임대료 변동에서 임대인은 임차인에게 몇 십만원 또는 수백 임대료 인상을 요구 할 수 있어졌다. 

 

 이미 이 문구가 필자의 머리 속을 지나가는 순간 건물주가 '갑'이 제대로 되는 시대가 찾아 오게 된 것이다.

 

 임차인이 임대인이 요구하는 월세 과다 인상 요구를 받아 들이지 않으면 어떻게 될까? 아니면 임대기간을 5년 정해야 한다.

 

<임대기간 2년, 과도한 월세 인상 요구에 임차인이 안 들을 경우의 예>

1. 월세를 안올려도 좋으니 그냥 장사하라고 한다. (착한 임대인) 2. 계약 갱신을 하지 못하는 법적 이유를 찾아 명도를 요구한다. (악덕 임대인) 3. 임대료에 차감하면서 법적인 대응을 준비한다. (악덕 임대인)

 

 

 상권이 새로 생기는 지역의 경우는 더 심각해진다.

 

 신규상권의 경우에는 상권형성이 얼마 되지 않기 때문에 월 임대료를 상당히 저렴하게 형성이 된다. 예를 들어 처음에는 상가 입주자를 받기 위해 월세 150만원으로 임대를 줬는데, 1년만에 상권이 좋아졌다는 이유로 500만원을 요구한다고 하자. 소자본 점포 창업자들은 왜 또 괴롭게 되는 걸까?

 

 과거 임대차 보호법은 환산보증금에 그나마 적용이 되는 서민들을 위해서는 이러한 안전함을 지켜주긴 했었다. 하지만 이제는 5년 영업권에 대한 보장을 떠나 다른 위기에 봉착하게 될 것처럼 보인다.

  

 

꼭 큰 하나의 혜택을 챙기려고, 다른 큰 하나를 줘야 했나?

 

 상가임대차보호법 개정으로 인하여 5년 영업권에 대한 계약갱신 요구권을 얻은 대신, 안정적인 수익을 창출 할 수 있는 수익구조를 잃어버릴 위기에 처했다. 이젠 필자는 우리 창업시장에서 전체적인 월세가 급격하게 높아져서 창업자 소득률이 낮아 질 것이라는 예상을 해본다. 그로 인해 전체적인 창업시장의 어려움은 더욱 더 찾아 올것으로 보인다.

 

 필자는 망하는 창업에 있어서 항상 3가지를 가장 크게 생각해서 말해왔다.

 

 1. 높은 재료대

 2. 높은 임대료

 3. 높은 인건비

 

 이 중에 2가지가 합쳐지면 망하는 창업은 훤하다.