김치우 창업전문가 - 상가 임대차보호법 개정안의 허와 실
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<<상가 임대차보호법 개정안의 허와 실>>
이번 개정된 상가 임대차 보호법의 내용은 아래와 같다.
1.임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 사전에 고지토록한다.
앞으로 임차상인들은 건물주가 언제 재건축을 할 예정인지 확인하고 들어갈 수 있게 돼 예상치 못하게 쫓겨나는 일이 대폭 줄게 됐다.
지금까지는 건물주가 계약한 지 1년도 되지 않아 재건축을 이유로 계약갱신 연장은 없다고 해도 건물주는 법적 제재를 받지 않았다.
2. 또한 상임법은 임대차 전세상환 금액이 3억원을 초과해도 5년 계약갱신 요구권을 인정한다는 부분이다.
(이전은 3억미만만 적용되었으나 서울지역 상가의 75%가 환산보증금 3억원 이상이어서 사실상 무의미 했던 부분이다.)
** 단점 **
많은 예비창업자들이 걱정하였던 5년 영업 보장권에 대한 부분이 사실상 해결된듯한 개정법안이지만 이에는 또한 허점과 함정이 숨어 있다.
그 첫번쨰로 개정안에는 건물주가 새로 바뀌었을때 임차인의 대항권은 보장되지 않는다는 것이다.
즉 임대인이 바뀌었을때 바뀐 임대인에게 기존 계약의 효력이 이전될 수 있도록 하지 않았는 것이다.
또한 임차료 증가율 상한이(월세상한제) 없을경우 계약갱신시 임대료를 마음대로 올릴수 있다는 점이다.
즉 임대인이 고의적으로 계약 갱신을 연장하지 않으려고 마음먹으면 임대료를 대폭 상승시켜 임차인을 충분히 압박할수 있다는 것이다.
(실질적인 대항력과 임차료증가율에 대한 제한이 없음)
임대료 인상폭에 대한 규정이 있으나 주변 상가 임대료 및 보증금등을 고려하도록 규정하기때문에 분명한 기준과 선이 없이 모호한 규정만 있을뿐이다.
** 결론
계약 갱신 청구권과 월세 상한제는 함께 개정되어야 유효한 법안임에도 계약갱신요구권만 따로 떼어내 개정하다보니 사실상 유효한 법 개정은 아니라는 점이다.
그래도 개정전 법안보다는 희망이 보인다. 임대차 계약시 임대료 상승에 대해 물가상승율과 같은 모호한 표현보다 약간의 부담을 않더라도 일정 %를 기입하고 쓴다면 오히려 보호받을수 있는 확율이 높아진다.
그외의 갱신(재계약)에 대한 구체적인 협의 사항을 반드시 단서조항에 기입한후 임대차계약을 체결한다면 개정된 법안을 최대 활용하는 방법이 되지 않을까 생각한다.
- 김치우 팀장 -
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