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상가임대차계약의 보증금보호(우선변제권과 최우선변제권).확정일자받기

 

상가 임대차계약시 임차인 입장에서 임대 보증금을 받을 수 있는데, 이에 대한 내용과 간단한 절차를 알아보겠습니다.

 

상가임대차보호법에서 보증금보호와 관련하여서는 크게 두가지로 나뉘는데요. 우선변제권과 최우서 변제권이 그것입니다.

 

1.우선변제권

 

우선변제권이란 상가임대차보호법상 임차인이 임차보증금을 우서하여 변제 받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권을 취득하기 위해서는 임차인이 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자 요건을 갖추어야 하비다. 이렇게 하여 우선변제권의 요건을 갖추게 되면 임차인이 임차한 건물이 경매 등과 같이 제3자에게 권리가 넘어가는 경욱 발생하더라도 그 건물의 경락대금에서 다른 후순위의 권리자들에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있게 됩니다.

 

그럼 우선변제권의 발생시기와 확정일자에 대해서 알아보겠습니다.

 

#우선변제권의 발생시기는 임차인이 상가건물을 인도 받고, 관할세무서에 사업자등록을 신청하고, 상가건물임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우, 상가건물인도와 사업자등록 신청한 익일 0시부터 우선변제권이 발생하게 됩니다.

 

#확정일자 받는 방법

 

확정일자의 취득절차는 다음과 같습니다.

신규로 사업자등록을 신청하는 경우에는 임차인의 사업자등록신청서, 임대계약서 원본, 건물일부를 임차한 경우에는 해당건물의 부분 도면과 본인신분증을 지참하시고 관할세무서에 방문하시면 확정일자를 부여받을 수 있습니다. 사업자등록 신청 전에 임차인이 확정일자를 먼저 신청할 때에는 임대차계약서 원본과 확정일자신청서 그리고 본인 신분증을 지참하고 관할세무서에 방문하면 확정일자를 받으실 수 있습니다.

 

2.최우선변제권

 

상가임대차보호법 상 최우선변제권이란 소액임차인이 최우선으로 변제 받을 수 있는 최우선변제금을 말합니다.(단, 최우선 변제금액은 지역별로 다르고 지역별 변제금액을 참조)

최우선변제 요건에 해당하게 되면 임차인의 권리 순위와 무관하게 최우선적으로 임차보증금을 보호받을 수 있습니다. 최우선변제권을 주장하기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다

-경매개시결정등기 전까지 대항력을 갖춘다.

-배당요구 종기일까지 배당요구를 해야한다.

-범령에서 인정하는 금액의 보증금 범위 안에 있어야한다.

최우선 변제 기준일은 임대차 계약을 한 날짜가 아닌 선순위 근저당권과 같은 말소기주권리 서정일자가 기준이 되며, 경매금액의 1/2이 상한선입니다.

 

 

최우선변제 소액임차보증금 공제기준 (2016년 7월)

 

<지역별 최우선변제 소액임차보증금>

구분	임차인 보증금범위	공제금액	적용지역
서울특별시	1억원 이하	3,400만원	서울특별시
수도권과밀억제권역	8,000만원 이하	2,700만원	인천,의정부,남양주,하남,고양,수원,안양,성남,과천,광명,부천,의왕,군포,시흥 등
광역시(과밀억제권과 군지역 제외)	6,000만원 이하	2.000만원	안산,용인,김포,광주,대전,울산,부산,대구,세종특별시,인천일부지역
기타지역	5,000만원 이하	1,700만원	기타지역

 

 

< 개정 소액임차보증금 >

 

지역(구간)		최우선변제 소액임차보증금		최우선변제금
종전	개정후	종전	개정후	종전	개정후
서울시	변동없음	9,000만원	1억원 이하	3,200만원 이하	3,400만원
수도권과밀억제권역	변동없음	8,000만원이하	변동없음	2,700만원 이하	2,700만원
광역시	세종시포함	6,000만원 이하	변동없음	2,000만원 이하	2,000만원
기타지역	세종시제외	4,500만원 이하	5,000만원이하	1,500만원 이하	1,700만원

 

정두교 팀장 : 010-4592-7480