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1. 우선 2015년 상가건물 임대차 보호법이 개정되어 일명 '권리금 보호조항'이 신설되었습니다.

다만, 위 법은 임차인의 권리금 회수 '기회'를 보장하는 것이고, 만일 임대인이 정당한 사유 없이

이를 방해한 경우에는 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 하고 있습니다.

2. 그리고 임대인이 가게를 직접 운영해야 한다는 사정은 원칙적으로 신규 임대차 계약 체결을

거절할 정당한 사유에 해당되지 않습니다. 다만, 분쟁 발생 시 임대인이 다른 핑계를 댈 가능성도

있으므로 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 거절하였다는 점을

분명히 해 둘 필요가 있습니다(문자메시지나 내용증명 등 증거자료 확보).

3. 한편 차임인상과 관련하여, 2007년부터 가게를 하셨다면 더 이상 갱신요구권을 행사할

수는 없고, 이 때 계약갱신은 사실상 새로운 임대차 계약으로서의 성격을 가지게 되므로

차임 인상 제한 규정은 적용되지 않게 됩니다. 따라서 질문자님의 경우 임대인의 월세인상 요구

자체에 대하여 법적으로 다툴 여지는 없어 보입니다.

4. 결론적으로 질문자님의 말씀대로 신규 임차인을 주선하시어 그로부터 권리금을 회수하시는 것이

가장 유리할 것으로 보이나, 현실적으로는 쉽지 않을 것으로 생각되고, 또 소송에 걸리는 시간과 비용

등을 고려하면 소송이 반드시 유리하다고 보기도 어려울 것으로 사료됩니다.

따라서 가급적 변호사 등 전문가의 상담을 받아 보신 후 임대인과의 협상을

진행하실 것을 권유드립니다.

 

상가건물 임대차보호법
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
[본조신설 2015.5.13]

제11조(차임 등의 증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

 

김재영 팀장 : 010-2328-0488