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부동산의 개발과 상권분석은 어렵지만 상권분석은 사업의 흥망과 직접적 관련이 있다.

사업자의 97%가 중도에 포기하는 가장큰이유는 상권으로 영업수익이다.

두번째는 전문적인 지식이 없는 사업시작이다.

상가지는 가격도비싸요 상가지간 한수익을 내어서는 채산성 맞추기가 여간어려워 백화점이나 대형마트도 망하는 경우가 있는데 소규모사업은 더욱더세심한 상권분석이 필요하다.

인구가유입되는지역, 사람이많이다니는곳, 버류정류소근처로 사람이많이오르내려야 하지만 사람만많이다닌곳이라고 장사가 잘되는 것이아니다.

학생들이많을때, 일반인들이많을때, 모이는곳이냐 ,스쳐가는곳이냐에 따라서상권과 수익은 다르기때문이다.

프레미엄이 수억붙는 상권형성이 가장중요하다. 몇백만원의 프레미엄붙는곳에서 최소한억대의 프레미엄붙는 상가가 되어야 매출이 대폭늘어날것이다.

면적을 얼마을하느냐, 건물은 몇층까지짖느냐, 지하을 파야되느냐, 의모양세로 점포을 몇개로 나누어야 하느냐, 대형건물이냐,소형건물로 짖느냐 등 한두가지가 아니다.

지역도중요하고, 나홀로 있어야 하느냐, 모여있어야 하느냐 등 어려운 과제가 하나둘이 아니다. 상가의 형태도 구멍가게에서 부터시작해 백화점과 대형할인점까지 등장하게 만들었다. 

다루고자하는 상권은 모든업종을 총망라한 기초적인, 더 기초적인면에서만 기재하고자 한다. 누구나 알아야할 필수항목이다.

상가란 있어야 할 곳에 없으며, 없어야 할 곳에 있는 상가을 망할상가라한다. 

출근시간대에 필요한상가는 대체로 없다. 퇴근길에 사들고 갈수 있는 상가가 더 좋다. 비탈진곳의 상가는 아무것도 되지않는다. 차만 쌩쌩다니는 곳은 상가라기 보다는기업의 사무실이적당하다.

이와 같은 가정하에 도시의 기능에 의해상권도 변하고 있다. 인구가늘어나면 물건이 고급화되어야 한다. 

인구가 적은 지역서 고급물건이란 매매가되지 않는다. 그와 같은맥락에서 상가는 입지선정이 가장중요하다. 대형마트가 있는 곳에구멍가게는 망하는 경우가태반이다. 

대형마트나 백화점 앞에는 업종선택만 잘하면 대박을 치나1-3km이내는 망하는 상가가태반이다.

입지선정은 업종의 종류에 따라
1;규모
2;위치
3;평형
4;상가의 구조
5;출입문
6;사용상의 문제점 등을 잘 검토해야 한다.

1층에점포가 20개가 있다거나 5개가있다 하더라도 출입구쪽이 좋은것이다. 간판을걸더라도 더 넒고크게 걸수 있으며, 출입하기 쉬운 장점이 있다. 

또한 상권은 그지역의 소득수준에의해서도 상권분석이필수적이다. 지역민의 소득수준은 낮은데 왜 저물건을 갖어다놓으면 팔릴리 없다. 가게의 크기에 의해서도 상권이 좋고나쁨이 결정된다.

예을들면 가구점을 하는데 10평정도 의상가라면 점포을 운영할수 없다. 물건몇개 놓으면 진열할 장소가 없기 때문이다. 대형점포는 사무실, 은행, 전시장, 가구점, 판매장 등이 좋다. 소형상가는 모든업종이 골고루 드러갈수있다. 상권에서 상가의 크기도 그건물전체의 수익을 내는데 영향을 미친다.

자리가 상가의 성패을 좌우한다. 버스만다니는대로 변에 슈퍼을 한다면 시작때망하는 사업이 된다. 대로변에서는 사무실, 홍보실, 회사의건물등등 이어울린다. 버스정류소앞에서는 미니슈퍼나 버스승차권, 주택복권등등모든업종이 좋으나 경우에 따라서는 불편한업종도있다. 회사의대형사무실은 버스정류장바로 옆에 붙지 않아도 된다. 상가의 물건이 전국적이냐, 바로옆의사람들이 필요한물건이느냐에의 해서도상권분석이필요하다.

무었보다인구가 상권의 성패를 좌우한다. 사람이 많이 이동하며, 지나가느냐에 의해상권의 성패가좌우 된다. 

좋은장소는 토지가가 비싸지거나 권리금 이천정부지로 붙는다. 가격이 비싼토지에서 좋은상권이 대체로형성된다.

층별에 의해서도 상권이 결정된다. 1층에 있어야 할업종이 있는가하면 5층이나 10층에있으므로 고객이 더많이오는 상권이있다. 

정보를 이용한 상권개발이 필수적이다. 하루매상이 1억원이든 상권을 2억원 이상으로 끌어올릴 수있는 방법을찾아내야하며, 상권에 맞는 광고도 필수적이다.

수많은 정보의 홍수속에서 우리는 살아가고 있다. 그생존경쟁에서 승자가되기 위해서는 정보와 광고을 최대한 이용해야 한다. 정보와 광고 없는 상권은 있을수 없는것이다. 

또한 역세권을 우리는 노려야한다. 주위의고객을 끌어드리는것이 선결과제다. 자기지역의 사람도 다른지역으로 뺏긴다면 더망하기전에 손을떼어야한다.

경쟁의시대서 손안에 든돈도 남에게 눈깜박하는 사이놓히는 경우와 다를바없다. 

권리금이억대였는데 갑자기망해나가는 경우는 경험부족이거나 광고부족, 자신만의, 상가만의 장점이 있어야하는데 장점이 없는 경우태반이다.

음식점에 메뉴가 수십종이라면 망하기일쑤다. 가장잘하는 메뉴몇가지여야 한다. 아파트단지상가에서 1천가구이상에 1개의 상가업종이라면 모든업종이 입점해도 장사가되나 7백가구이하에서는 미니슈퍼나세탁소,피아노학원이외는별로다. 1천가구이상의아파트단지 내상가라도 근처에백화점이나 할인점이 대형으로 들어오면 망하는것은 시간문제이니빠른시간에 떨고하루라도 빨리점포접어야하는 순발력이 필수적이다.

커나가는점포, 인구는늘어나는 지역서상권이다. 

모이는 지역과 흩어지는 지역이 있다. 모여드는 지역으로 상권은 가기마련이다 .그지역의 개발속도에 의해상권분석이 필요하다. 

우리나라에 세계적으로 가장많은점포는 미용실과 식당, 중개업소사무실이다. 창업하기쉬운업종이 식당이나 많은 권리금과 시설비가드나 경험이없는퇴직자가 시작해 그만두는 경우가 흔하다. 

중개업도 1천세대단지에서 10개의 중개업소도운영하나 7백가구이하의단지의 중개업소2개 정도도 영업이아니 된다. 

아파트도 대단지가 투자성 이높지소단지는 투자성이 낮아 투자자들이 망설여 소규모단지의 아파트매물은 정보지에나 매물이 나온다. 

정보지에 아파트매물 나온 단지는 대체로투자성이 없는 단지가 태반이며, 값은도시내에서 다른아파트에 비래2-5배 싼아파트로 전락해버린다.

정리하면
1;커나가는 지역의 상권이 좋다.
2;비탈진 곳 보다는 평지가 
3;대로냐 소로냐에 의해 
4;출퇴근 시간대의 위치에 의해
5;모여있어야 하느냐 흩어져 있어야 하느냐에 
6;면적에 의해서도
7; 수요자의 소득에 의해서도
8;영업의 범위에 의해서
9;장소에 의해서
10;접근성에 의해서도 상권이 다르다

이와같은방법으로 상권을 분석해봄이어떨가 싶다. 대형상가을 관리하든, 소형구멍가게이든 상관없다. 상권분석은 상가의 성패을좌우하는 밑거름이다. 

점포도영업이아니되는 경우 빨리치워야 손해덜본다. 행여나하고 점포붙잡고 있다면 이혼이나 역전의지하도에서 노숙자신세지기십상이다.

수요와 공급의 원칙에 의해 판가름 도나지만 전문적인, 더전문적인 영업활동도 중요하다. 

 

권태수 팀장 : 010-6299-2345