이재승 창업전문가 - 특수상권에 대하여
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특수상권에 대하여
1. 특수상권
특수상권(백화점, 대형마트, 영화관, 지하철 및 역사, 병원, 학교, 놀이동산, 관광지 등)은 로드상권과 다른 점은 소비자들의 목적성이 다른 곳을 말한다. 일반적인 로드상권의 한식집을 예로 들면, 그 한식집은 그 브랜드의 밸류 또는 맛으로 고객들이 방문을 목적으로 유입이 되는데, 특수상권은 그 상권의 목적을 가지고 유입이 된 고객들이 자연스럽게 소비를 할 수 있는 상권이다. 백화점과 쇼핑몰의 목적은 쇼핑이듯, 그 안에 있는 어떤 특정 매장을 찾으러 방문하는 인구보다는 특수상권에 유입된 고객중 몇 명이 그 매장을 찾는 것이다.
여기에 새롭게 특수상권으로 취급되는 곳이 있다.
역세권, 민자역사라는 개념으로 지하철 역을 기준으로한 특수상권이다. '지하철'은 대중 교통으로
버스와 같이 이용하지 않을수 없는 수단이 되었고 자연스럽게 지하철 역에는 지하철을 이용하려는 사람들과 역주변으로 그런사람들을 대상으로 한 로드상권이 발달하고 로드상권의 개념을 이어받아 역 위에 건물이 들어서고 역 출구와 입구를 기준으로 사람들이 이동하는 경로에 매장들이 들어서고있다.
- 특수상권의 장점
특수 상권은 1년 내내 꾸준한 유입인구가 있기 때문에, 안정적인 수익을 가져갈 수 있고, 경기변화나 날씨, 나라의 큰 사건사고 등의 영향을 직접적으로 받지를 않는다. 특수상권의 광고나 행사등으로 고객들이 유입이 되기 때문에 별도로 개별적인 홍보등을 할 필요성이 없고, 각 매장의 매출을 특수상권 쪽에서 관리(임대수수료)를 하기 때문에 매출이 투명하고, 현금 누락등을 할 수가 없어서 추후 매장 양도시에 투명하게 거래를 성사 시킬 수가 있다. 신규입점시에도 로드상권처럼 보증금과 바닥 권리금등이 적기 때문에 초기 창업 비용이 저렴하다. 특수상권은 상권마다 유동인구가 다르기 때문에, 유동시간대를 잘 파악하면 로드상권보다 짧은 운영시간으로 영업을 할 수 있다. 그리고 프랜차이즈 본사는 각 특수상권의 많은 지점들의 입점을 해야 하기 때문에 일반적인 로드상권의 매장보다 더 많은 관리를 해준다.
- 특수상권의 단점
특수 상권은 개인 명의나 프랜차이즈 본사의 법인 명의로 임대차 계약을 함으로서 법인 명의의 매장은 프랜차이즈 본사의 소유로서 대리점주나 중간관리자, 위탁판매자 등으로 영업을 하기 때문에 MD개편이나 본사의 부도나 특수상권의 일방적인 명도의 위험성이 있기 때문에 소유에 대한 안정성은 떨어진다. 그리고 개인적인 사정이 있거나 휴가를 떠난다던지 휴업이나 출퇴근, 영업시간 등을 마음대로 할 수가 없고, 특수상권의 영업시간에 따라서 매장 영업시간이 결정되기 때문에, 개인적으로 휴무 등을 할 수가 없다. 특수상권의 임대료는 20% 고정적인 임대료를 내고, 80%가 임대수수료(매출의 20%정도)를 내기 때문에 매출이 잘 나오면 그만큼 많은 임대료를 지불하기 때문에 장사가 잘 되거나 맛집 방영, 입소문 등으로 일명 대박집으로 되더라도 큰 수익을 얻을 수 없다. 그리고 개인적인 홍보활동(전단지,나레이터행사)등을 점주 마음대로 할 수가 없기 때문에 그 상권의 정해져 있는 유입인구만으로 매출을 낼 수밖에 없다.
이러한 단점은 그만큼 로드 매장마다 수익이 크고 작은 차이보다 안정성을 본다면 큰 이점이 된다
특수상권의 장단점을 간단히 정리를 해봤는데 특수상권은 각 상권마다 개별적인 특징이 있다.
예를들어 대학교 내 매장은 개강시 학생들이 주 고객층으로 주말 보다는 평일에 주된 매출을 올리고, 방학시에는 학생들이 많은 도서관등의 매장이 아닐시에는 방학기간동안 휴무를 할 수 있는 장단점이 있다.
그러나 이중에서도 유명 대학교 ,유명대학교 역 인근 로드부터 시작해서 발전한 상권들은 방학에 영향이 크지않기때문에 이러한 점도 고려를 한다면 단점도 장점이 되는곳도 많이 있다
지하철 역사의 경우엔 대부분 출,퇴근 시간대의 회사원들을 주 고객층으로 출퇴근 시간이 가장 피크타임이고, 오후시간대는 한가한 점을 토대의 인건 세팅으로 영업을 해야 한다.
이 또한 예를 들어 민자역사의 대표적인 역으로 왕십리역이 있다. 왕십리역은 민자역사로 역 건물에 엔터식스,비트플렉스 라는 쇼핑몰 및 대형 마트,예식장,영화관 들이 모여있고 인근 로드상권을 압도하는 특수상권이며 이곳은 출퇴근시간뿐만아니라 그외적인 시간대에도 유동인구가 많은곳이다.
마트나 백화점, 영화관, 쇼핑몰 등은 특수상권 마다 유입되는 인구가 확연히 차이가 나기 때문에 이왕 특수상권에서 창업을 할 것이라면, 상위권 유입인구가 있는 특수상권을 택하여 입점을 하는 것이 좋다.
특수상권은 MD(merchandiser)가 소비자의 구매 촉진과 다양성 및 특수상권의 본연의 소비 목적(쇼핑, 장보기, 출퇴근, 방문, 관람 등)을 극대화 하기위한 서비스 개념의 매장을 입점시키기 때문에, 백화점의 경우엔 식품관에 음식 종류의 다양성과 현재 유행하는 특이한 아이템을 입점시키기 위해 많은 노력을 한다. 그리고 고객의 니즈를 충족시키기 위해 업종에 대한 보호를 뚜렷하게 하기 때문에, 추후 매장 양도시 시설, 영업에 대한 권리가 있기 때문에 보통 초기 창업비용의 80%~120%의 환급성을 가지지만, 매장의 규모와 시설에 따라서 권리 양도 금액이 정해지는 것이 아니라, 매출과 순이익에 따라서 매장 금액이 산출 된다.
로드상권은 개인의 사업운영 미숙이나, 마케팅 및 홍보의 부족, 유행을 타는 아이템등으로 창업에 실패를 할 수 있지만, 특수상권은 개인 점주의 역량과 함께 다른 요인으로 창업을 실패 할 수도 있기 때문에, 특수상권에서 창업을 할 생각 이라면, 그 특수상권에 유입되는 인구의 양과 주변 매장들의 매출, 입점하는 프랜차이즈와 특수상권의 계약서, 프랜차이즈의 신용도 및 과거 및 현재의 소송건, 재무제표, 안정적인 사업 마인드 등을 매우 꼼꼼히 체크하고 결정을 내려야 한다.
박한세 창업컨설트의 자료를 참고하여 제생각을 덧 붙여 작성한 글입니다