이석진 창업전문가 - 송도 신도시 상가 분석
본문
상권이란
사람들이 개인의 필요한 것을 얻기 위해서 모인 장소를 의미 합니다. 대부분 상거래가 일어나는 장소가 모인 곳을 이야기 합니다.
그것을 분석하고 상권을 이야기하게 된 동기는 결국 매매는 돈으로 결과값을 나타내므로 많은 사람들의 관심거리가 되어 상권이라는 말을 만드는 것 입니다.
최근에는 상권이 무에서 유로 만들어지는 집합형의 대형아울렛 같이 순식간에 상권을 만들어 지는 현상이 많이 생기고 주동선이 바뀌는 등 또한 상권은 고정형,변동형,가시적인 등 다양한 존재로 유이 발전되고 신도시 개발로 인해 상권 변형이 되가는 경우가 많으며 다양한 프랜차이즈 먹거리들이 입점하는것 으로 유행이 바뀌는 형상을 보이고 있습니다.
상권을 분류 한다면 아주 세부적으로 카테고리를 만들어 분류해서 분석도 가능 할것으로 생각 합니다. 부동산 적인 상권은 이제는 많은 변화로 인해 우리의 지식이나 경험만으로 분석하기에 많은 어려움이 있고 현재나와 있는 양도양수 매장을 선호하시거나 신규 입점매장인 경우 주변 동정업계매출 현황 및 업종 서낵시 데이터 분석 하여 데이터를 만들고 분석 하여 입점해야 성공창업할 확율이 더나올 것 같습니다.
입지란 상가 형성된곳 중 자리를 의미 하며 상가점포 중에 최고에 포인트 자리 예를들어 대로변 코너 전면부 잘나오는 매장을 뜻 합니다.
부동산 적인 입지는 주로 어느 자리에 들어가 장사를 해서 돈을 벌것이고 어떤 업종을 판매할지 결정을 하는 중요한 장소라고 생각 합니다.
상권에 따라 입지조건이 다양해 지며 다양한 방법으로 정리하고 분석하여 개념을 다시 만들어 가야 할것 같습니다. 입지 분석을 위한 여러가지 방법들도 만들어야 할것 같습니다.
송도 신도시 상가 분석
송도신도시 상가분석 갈때마다 많이 변화 하고 있고 송도 국제도시라는 이름으로 그값어치 할수 있는 상권으로 급부상 하고 있다.
송도국제도시가 지난 달 부동산114에서 발표한 2014 홈페이지 검색횟수 분석에서 시,도 단위 외 지역 검색1위(5만2384회)를 차지하며 그 저력을 과시했다.
여기서 부동산 투자이민제 실시에 따른 향후 송도에 대한 투자는 더욱 늘어날 것으로 전망되면서, 올해 역시 최대 관심지역으로 주목 받고 있다.
지난해 송도국제도시는 미분양 물량이 급속도로 팔려나가며 연수구의 경우 미분양 감소율이 전국4위를 기록하기도 했다. 특히 올해 서울의 입주물량이 전년 대비 약 45%나 감소한 수치로 탈 서울 이주수요도 유입될 것으로 기대된다.
인구도 꾸준히 증가세를 보이고 있다. 인천경제자유구역에 따르면 지난해 11월 기준 8만5,197명을 기록하며 2012년 말 인구(6만1608명) 대비 2만명 이상 증가했다.
여기에 이달 26일부터 이전하는 대우인터내셔널을 포함해 인구유입속도는 계속 증가할 것으로 보인다.
이처럼 풍부한 인구유입에 아파트는 물론 사람들이 북적거리는 상권들도 빛을 보고있다. 업계는 주요 상가들의 계약이 꾸준히 이루어지는 것은 물론 월세와 권리금이 치솟고 있다고 전했다.
대표적인 곳은 포스코건설이 공급하는 센트럴파크 일대의 센투몰이다. 현재 약 90%의 계약률을 보이며 막바지 분양이 진행 중이다. 선임대 상가로 현재 버거킹,스타벅스,카페 네스카페,띵크커피,투썸플레이스 등 유명 프랜차이즈 업체는 물론 뷰티살롱 라뷰티코아, 컨벤션 뷔페, 이탈리안 레스토랑, 북카페 등이 입점해 성업 중에 있다.
이 외에도 작년 10월 롯데건설이 분양한 송도 캠퍼스 단지 내 상가는 두달 만에 약 80%의 계약을 채결 했으며, NC큐브 수료변 상가의 경우 권리금이 최고 1억원까지 오르는 등 상가의 인기는 지속될 것으로 보인다.
전문가들은 '주거수요와 기업수요, 관광수요까지 인구유입이 풍부한 송도의 경우 상업시설 비율이 낮아 입지적으로 메리트가 크다'며 올해에도 아파트와 오피스텔들이 입주, 대우이너내셔널 이전과 인천신항 완공 등 풍부한 인구유입으로 상권에 대한 수요는 더 높아질 것' 이라고 말했다.
상업시설 개발가능성 검토 - 백화점
송도신도시 중심으로 다수점포 출점 추진중이며, 업태의 PLC,사업대상부지의 입지조건상 경쟁력 확보가 곤란할 것인바 도입대상시설에서 제외
■ 입지/상권 특성에 의한 개발가능성
광역적 접근성은 양호(도로망)/협역적 접급성/대중교통 편의성 불리
백화점의 경우 중심상업지역내 출점, 집적효과 발휘 상대적 유리
사업지의 경우, 저밀도 개발(100%이하)로 단일 업태 초대형 시설개발시 타시설 개발기회 상실 및 변화대응에 부정적
최소 15만가구 이상 상권보유시 출점가능(출점도시 사례분석)
사업지상권지역내 1개점포 출점시 안정적 영업가능 - 송도예정
상권지역내 다수점포 출저 추진으로 수요분산시 수익시설화 한계
소득, 소비 양분화로 고급화에 대한 시장확대로 추가적 성장 가능성 내재
백화점의 변화(자주MD 강화 등)/업체경쟁력 제고, 지속적 인구, 독립가구 증가, 취업여성 증가 등 외부요인 긍정적 요소 작용
그러나 PLC상 쇠퇴예상업태에서 1번점이 경쟁력 상실가능성이 높아 사업 부지내 출점은 부적합 판단
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이석진 팀장 : 010-8787-0042