최수범 창업전문가 - 미사역 상권분석
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<미사역(미사강변도시) 상권>
미사역 주변 수변·녹지 인프라 우수
경기도 하남시 인구 30만 명 달성
연령별 인구 중 30대 가장 많아...
미사 인접지역 신도시 개발 진행 중
5호선 연장사업으로 대중교통망 개선
미사강변도시는 사업면적 5,679,363.60㎡ 38,315세대, 94,091명 계획된 택지지구로 경기도 하남시 망월동, 풍산동, 선동, 덕풍동 일원에 위치한다. 미사강변도시 중심에 위치한 미사역은 2020년 8월 8일 개통이후 지난 1월 1일 승하차 인구는 20,303명이 이용하는 지하철 역사로 자리 잡았다.
미사강변도시 중심부에 위치한 미사역 주변으로 하남종합운동장, 이옥진시인마을테마공원, 미사경정공원, 미사호수공원, 미사경정공원조정카누경기장, 망월천, 한강 등이 위치해있다. 특히 강변도시 북쪽에 위치한 일부 단지들의 경우 한강 조망이 가능하다.
학군으로는 청아초, 미사중, 하남고, 윤슬초, 윤슬중, 강솔초, 강일초, 강일고, 미사초, 미사고 등이 위치해 있다. 다만 아파트 단지와 학교의 거리감이 있어 도보를 통한 등·하교보다는 대중교통을 이용하는 경우가 많은 것으로 보인다.
하남시의 인구는 2011년 14만여 명에서 2021년 현재 약 30만 명이 거주 하는 경기도 내 19번째 30만 인구를 달성한 지역이다. 여기에 주변에 다산신도시와 왕숙신도시(예정)가 위치해 있고 현재도 공사가 진행 중인 단지가 위치해 있어 인구는 지속적으로 증가할 것으로 예상된다.
◇미사역 주변 중심상업지역 상권
미사역 주변으로 중심상업지역이 형성돼 있어 유동인구가 풍부한 지역에 속한다. 역 주변으로 개발 중인 단지와 인접지역의 개발로 인해 유입되는 인구가 지속적으로 증가하고 있다.
미사역과 지하로 연결되어 있는 대표적인 상업시설 그랑파사쥬는 최초 설계시 지하철과 연결한 동선을 적용해 지하와 지상 양방향으로 유입되는 인구가 많은 지역이다. 또한 상층부에는 2,024실의 힐스테이트 미사역 오피스텔로 이루어져 있어 탄탄한 수요를 확보했다.
현재 내부에는 카페, 미용실, 음식점, 술집, 편의점, 부동산, 드럭스토어(건강식품, 화장품 등 판매점) 등 다양한 점포가 입점해 있는 모습을 보인다. 입주가 시작 된지 시간이 조금 지났지만 코로나19사태와 더불어 경기침체의 영향으로 인해 공실로 유지되고 있는 상가들이 곳곳에 위치해 있다.
여기에 높은 분양가로 분양된 탓에 미사역 주변 1층 상업시설의 경우 33㎡기준으로 월세가 400~500만 원대로 높게 형성된 것으로 보인다. 코로나 사태와 더불어 높은 보증금, 월세 등으로 인해 공실은 상황은 당분간 지속될 것으로 보인다.
대로변 상가의 경우 편의점, 음식점, 휴대폰 대리점, 안경점, 카페, 미용실 등 다양한 업종이 영업 중에 있고, 스트레이트 형태의 상업시설 구성으로 정비가 잘되어 있는 신도시의 모습을 보인다.
다만 지하철 주변으로 공사가 진행 중에 있는 단지들이 위치해 있어 약간의 어수선한 분위기를 보이지만 준공 이후 입주가 완료된다면 거주인구의 증가로 인해 더욱 안정적이고 정비된 상권의 모습을 갖춰나갈 것으로 예상된다.
소상공인시장진흥공단의 2021년 1월 미사역 인근 인구분석 자료를 살펴보면 30대 24.45%로 연령별 비율 중 가장 높았고 그 뒤를 이어 40대 23.84%, 60대 16.41%, 50대 15.39%, 20대 14.72%의 비율을 보였다.
요일별 유동인구를 살펴보면 토요일에 14.9%로 유동인구가 가장 많았으며 나머지 요일도 비슷한 모습을 보였으나 일요일에 13.6%로 소폭 하락하는 것으로 조사되었다.
◇미사역 망월천 수변 상권
미사역 서쪽에 위치한 망월천변에 수변 상업시설이 자리 잡고 있다. 미사강변중앙로를 따라서 약 800m 거리에 식당과 카페, 편의점, 술집 등이 밀집해 있다. 이 곳의 상업시설의 경우 망월천을 조망할 수 있고, 중심상업지역에 비해 상대적으로 먼저 개발되어 이용하는 이용객이 많은 지역이다.
또한 망월천을 둘러싸고 있는 미사호수공원의 경우 기존의 망월천을 넓혀 인공호수와 공원으로 조성한 곳이다. 공원 내에는 물놀이장, 음악분수, 공연장 등의 편의시설이 조성돼 있어, 산책로를 통해 산책하는 사람이 많고 저녁이면 화려한 야경으로 인해 산책을 하거나 사진을 찍는 사람이 많은 곳이다.
다만 호수공원으로 유입되는 오염물질 등으로 인해 물순환시스템 유지용수의 부족으로 인한 악취가 발생하는 민원이 지속적으로 제기되며, 망월천 내 수질개선 및 하자 보수가 진행 중인데 조만간 마무리될 것으로 보인다.
◇미사 연장선 개통... 대중교통 접근성 향상
5호선 연장구간인 하남선이 3월 27일 개통해 운행을 시작했다. 상일동역에서 강일역, 미사역, 하남풍산역, 하남시청역을 통해 하남검단산역을 연결하는 7.7km구간의 노선이다. 지난해 하남 풍산역까지 구간이 개통되었고 최근 하남검단산역까지 공사가 종료되었다. 이로 인해 하남시청역에서 잠실역까지 30분 이내 이동이 가능해졌고, 강남까지 50분 내에 진입이 가능해져 서울 중심부로의 접근성이 향상되었다.
또한 대중교통의 개선과 더불어 하남시는 자족기능 강화에 심혈을 기울이고 있는 것으로 보인다. 조정카누경기장 방면으로 지식산업센터가 밀집해 있고 서쪽으로 자족기능 시설에 지식산업센터가 모여 있어 인근 종사자들의 유입도 증가하고 있는 추세로 보인다.
지하철 개통으로 인해 하남검단산역 인근에 위치한 스타필드하남과의 접근성이 우수해 졌다. 기존에 차량을 이용해 방문하는 방문객이 주를 이뤘지만 현재 지하철의 개통으로 지하철을 이용해 방문하는 방문객도 지속적으로 증가하는 추세이다.
스타필드하남의 경우 이마트 트레이더스와 신세계 백화점이 함께 위치한 복합쇼핑몰이다. 내부에서 원스톱 쇼핑은 물론 식사와 문화생활까지 즐길 수 있어 방문객이 많아 주말이면 주차 대란이 발생하기도 한다.
◇미사역 인근 개발 계획
미사지구 남쪽에 위치한 구도심인 교산지구의 경우 3기신도시로 2019년 10월 649만1,155㎡ 부지에 지정된 지구로 사업이 진행 중이다. 또한 신도시 지정으로 인한 광역교통대책으로 송파~하남도시철도 계획이 발표되었다.
기존의 3호선 종착역인 오금역을 연장해 하남 감일지구와 교산신도시에 각각 신설하고 5호선 하남시청역까지 연결하는 노선으로 2023년 착공해 2028년 준공예정이다. 다만 최근에 땅 투기 의혹으로 인해 3기신도시 사업에 제동이 걸려 사업이 지연될 가능성이 제기되고 있다.
또한 하남시에 따르면 지하철 3·9호선, 위례신사선, GTX-D노선 모두 차질 없이 2030년까지 5개 철도 시대를 열겠다고 밝히며, 대중교통망에 대한 기대감이 높아지고 주변의 아파트 가격도 상승추세에 있는 것으로 보인다.
하남의 교통망으로는 수도권제1순환고속도로, 올림픽대로, 서울양양고속도로 등을 통해 서울의 중심부와 다산신도시, 위례신도시 등과 접근성이 우수한 지역으로 꼽힌다. 여기에 녹지시설이 풍부하고 생활 인프라까지 갖춰지며, 인구유입에 기대감이 증가하고 있다.
미사강변도시에 창업을 생각 중에 있는 예비창업자라면 역 주변에 위치한 상업시설에 창업을 하는 것을 추천할만 하다. 풍부한 유동인구와 지속적으로 증가하고 있는 인구로 인해 점차 상권이 확장되어 가는 추세이고 대형 상업시설이 밀집해있어 인구 밀집도가 우수한 편에 속한다.
다만 현재개발이 진행 중에 있는 단지들이 위치해 있고 곳곳에 공실이 있는 점 등은 임차인의 입장에서는 조금 더 저렴하게 점포를 창업할 수 있는 기회가 될 수 있어, 창업전 창업하고자 하는 상권에 방문해 상권을 직접 둘러보고, 인근에 위치한 부동산에 방문에 조언을 구한다면 성공적인 창업으로 한걸음 다가설 수 있을 것으로 보인다.
미사역 인근 부동산 관계자에 따르면 “현재 역 주변에 공실로 방치된 상가가 상당 수 있지만 코로나19와 고분양가로 인해 단기간에 공실문제가 해소되긴 힘들 것으로 보인다”면서도 “개발이 진행 중인 단지들의 입주가 종료되면, 공실 문제 등도 자연스럽게 해소될 것이다”고 전했다. 덧붙혀 “개발이 진행 중인 단지들의 경우에는 상업시설이 신규로 분양되기 때문에 공실문제가 전부 해결되기까진 최소 2~3년가량의 시간이 필요할 것으로 예상 된다”고 내다봤다.
미사역 인근 식당을 운영 중인 사장은 “장기화 되어가는 코로나19로 인해 배달을 시작했다”면서 “배달대행 수수료의 부담이 있지만 방문하지 않는 고객들의 니즈에 맞춰 배달을 시작하면서 매출이 서서히 회복되고 있고, 백신 접종이 빠르게 마무리되어 이전의 삶으로 돌아가고 싶다”고 전했다.
한국창업부동산정보원 참조
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