김학성 창업전문가 - 부산 서면역 상권분석
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부산 서면역 - 상권분석
일일 수십만의 유동인구를 자랑하는 서면 상권은 부산에서 가장 왕성한 소비와 판매가 이뤄지는 곳이다. 롯데백화점(96년개점)/쥬디스태화쇼핑몰(04년 리모델링)과 지상상권, 지하상가, 역세권, 먹자/유흥, 서면시장이 하나의 복합상권을 형성하는 만큼 광복동상권과 함께 규모면에서 부산 제일의 상권이며 고층 건물과 번화한 거리는 서울의 강남 일대를 연상하게 한다. 특히 의류경기의 침체로 광복동상권의 힘이 크게 약화되면서 다양한 집객력을 갖춘 서면 상권이 명실상부한 부산의 대표상권으로 자리잡았다 해도 과언이 아니다.
부산대 상권은 전형적인 대학가 로드상권으로 서면이나 광복동에 비할 만한 규모나 내용을 갖추었다고 보기는 힘들며 최근 경성대/부경대 상권에 젊은 소비층을 상당 부분 잠식당한 상태다. 주거/소비/업무/산업/문화 기능을 갖춘 '센텀시티'가 부산상권의 향후 변수로 거론되는 정도이다.
부산광역시의 중심부에 위치하고 있는 서면 일대는 지하철 환승역(서면역/1,2호선)을 비롯한 편리한 교통 외에도 직장인, 학생, 주부 등 다양한 계층의 사람들이 모여드는 장점을 가지고 있다. 이와 같은 소비층의 다양성은 서면상권의 다양한 집객시설에서 기인한다.
특히 롯데와 쥬디스태화는 서면상권의 중심축이나 다름없는 대형판매시설들이다. 롯데백화점과 연결되어 있는 지하상가는 서면역과도 붙어 있어 항시 유동인구로 인산인해를 이루는 패션의 메인거리이다. 대로변에는 업무용 오피스빌딩과 상가건물들이 들어서 있으며 금융기관, 학원, 병원, 사무실 등이 밀집해 있다. 그밖에도 차없는 거리, 일본인거리, 학원가, 유흥가 등이 제각기 특화거리의 역할을 하고 있다.
이처럼 복합적인 형태의 서면 상권이지만 크게 구분하면 상권의 중심라인이자 서면역(북) - 범내골역(남) 방향의 '대현지하상가'를 중심으로 좌우에 위치한 각각의 지상상권으로 나눌 수 있다. '서면1번가' 와 롯데백화점 주변 상권은 과거 패션상권으로 유명했지만 현재 유흥/먹자 중심으로 변화되는 모습이고, '쥬디스태화' 주변은 학원가를 비롯 10~20대의 문화/외식 중심지로 폭발적인 유동인구가 발생하는 메인입지이다.
서면 상권의 A급지에 해당하는 쥬디스태화 일대에서 가장 메인에 해당하는 거리가 바로 '동보서적' 골목이다. 이 길은 '동보프라자'에서 중앙중학교 맞은편까지의 좁은 도로인데, 중심부에는 '쥬디스태화'별관(베니건스, 스타벅스)이 자리잡고 있다. 낮시간대에도 엄청난 유동인구가 모여드는 이곳은 서울의 강남역이나 명동과 비견될 수 있는 메인 스트리트로, 국내 주요 1군 브랜드업체에서 지방 상권 중 매장 개설 1순위로 꼽는 곳이다.
의류브랜드 상당수가 지하상가에 입점되어 있어 오히려 화장품, 팬시, 잡화, 이너웨어 등이 강세를 보이고 커피, 패스트푸드, 분식 등 식음료 업종이 많이 분포되어 있다. 현재 입점되어 있는 브랜드만 보더라도 ABC마트, 카페파스쿠치를 비롯해 네임밸류가 상당한 것들이며 임차시세는 1층 90제곱미터(약 30평) 매장 기준 권리금 2억~6억, 보증금 3억~10억, 임대료 1천5백~5천 수준으로 수도권에 못지 않다.
'태화약국' 골목은 '서면일번가' 메인도로와 마주보고 있다. 주로 이동통신, 패스트루드, 안경점 등이 분포되어 있고 점포시세는 동보서적 골목에 비해 다소 낮지만 여전히 부산시내 최고수준이다. 쥬디스태화 본관을 끼고 뒤로 돌아가면 동보서적 골목과 만나게 되는데 이 이면도로 역시 유동인구로 넘쳐나는 곳이다. 주변 학원 등이 많고 영화관, 쇼핑시설이 있어 젊은이들의 만남의 장소 1순위다. 객단가 역시 광복동이나 대학 주변 상권에 비해서는 높은 편이다. 상층부에는 미용실, PC방, 음식점 등이 주로 입점되어 있다. 또한 상권 섹터 외곽이나 이면의 좁은 골목에는 술집, 고기집, 모텔 등이 어김없이 자리잡고 있다. 부산중앙중학교 북단에는 밀리오레/메가박스가 자리하고 있다.
'서면1번가'로 대표되는 대현지하상가 서쪽 상권은 외환위기 이후 많은 변화를 겪어온 곳이다. 메인입지는 '금강제화'에서 '씨너스'영화관 까지(천우장골목)와 '서면시장' 아래쪽의 먹자골목이다. 과거 고급브랜드 의류점들이 위치해 있던 이곳이 이제는 음식점과 주점으로 대표되는 먹자골목으로 탈바꿈한 것이다. 아직까지 몇몇 의류점이 있지만 저가/보세점이 많다. 보도블록이 설치되어 있고 차량통행이 제한되지만 점포수 자체가 많아 업종간 경쟁이 치열하다. 권리금 역시 과거의 호가와 비교하면 현재는 다소 주춤한 상태이다. 주 업종은 고기집, 호프, 프랜차이즈 음식점, 퓨전, 일본식포차 등이며 노래방, 술집 등이 상층부에 자리잡고 있다.
롯데백화점과 롯데호텔 주변 상권은 일본인 관광객을 타겟으로 한 업종이 크게 늘어나고 있다. 일본어 간판의 식당, 성형외과, 피부관리샾을 쉽게 볼 수 있다. 더 남쪽으로 내려오면 복개천길을 중심으로 주변 유흥가가 넓게 자리잡고 있는데 호텔, 모텔, 나이트가 밀집한 부산 최고의 유흥상권이라 할 수 있다. '서면시장'은 신흥상권인 서면의 중심부에 자리잡고 있어 이채롭다. 롯데백화점이 들어서기 전까지만 해도 전성기를 누렸지만 지금은 칼국수, 돼지국밥집과 옷수선 매장을 제외하면 대부분 빠져나간 상태이다.
서면 상권의 또다른 핵심축인 지하상가는 보세의류/잡화매장과 브랜드의류매장이 공존하는 곳이다. 구매연결 비율은 지상에 비해 다소 낮지만 좁은 지하상가 통로를 가득 메우는 유동인구는 이곳의 위력을 실감케 한다. 지상출구와 연결되는 코너입지는 최근 유행하는 저가화장품, 패션쥬얼리, 1군의류브랜드가 자리잡고 있으며 현재는 임대료를 '대현'측이나 원계약자(임차인)에게 지불해야 한다. 매장보증금은 소점포 1칸당 5천~1억, 임대료는 2백~3백 수준이며 권리금은 급지별로 큰 차이를 보인다. 과거 서면 1번가 등에 자리잡고 있던 브랜드샾 상당수가 지하상가에 자리잡은 상태지만 매장면적의 한계 등으로 다시 쥬디스태화 쪽으로 진출한 사례도 많다.
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