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* 여의도 더현대 서울 상권분석.

 

서울특별시 영등포구 여의도동 파크원에 위치한 현대백화점의 플래그십 점포. 영업면적 2만7000평으로, 서울 내 단일건물로 가장 규모가 큰 백화점이다. 전국에서는 신세계백화점 센텀시티점에 이어 2번째로 크다.

 

더현대 서울은 현대백화점이 2015년 판교점 이후 6년 만에 선보이는 16번째 점포이다., 2016년부터 준비해온 중요한 역점 사업으로 , 현대가 파크원에 임차한 점포이다. 정지선 현대백화점그룹 회장이 더현대 서울을 대한민국 최고의 랜드마크이자 그룹의 위상을 한단계 업그레이드하는 플래그십 스토어로 만들겠다는 포부를 밝혔다. 정지선의 야심작이라고 볼 만 하다.

 

 

1층 멀버리, 펜디, 프라다, 지라드 페라고, 생로랑, 위블로, 발렌티노, 토즈, 몽클레르, 버버리, 구찌, 티파니, 불가리, IWC, 파네라이, 예거르쿨트르, 오메가, 부쉐론, 발렌시아가, 태그호이어, 제니스, 보테가 베네타, 튜더 등이 입점된 상태이다. 3대 명품 브랜드는 오픈일 기준 및 2021-06-18 13:58:44+0900 기준으로 미입점으로 향후 유치가 불확실하며 루이비통은 2021년과 2022년에는 입점 의사가 없다고 2021년 5월 25일 홍보대행 업체를 통해 밝혔다.

 

2층은 CP 컴퍼니, 아크리스, 수트서플라이, 에르메네질도 제냐, 아.테스토니, 겐조, DKNY, 토리버치, 플리츠플리츠, 발리, 골든구스, 마놀로 블라닉, 르메르, 지미추, 준지, 헬렌카민스키 등이 입점했다.

 

지하 2층은 MZ세대를 겨냥하여 나이키, 아디다스 등 스포츠 브랜드와 MSGM, 마크 제이콥스 등 젊은 감각의 해외패션 브랜드가 입점하였고, 국내 최초로 H&M의 프리미엄 브랜드 아르켓이 입점하였다.

 

또한, 식품관 ‘테이스티 서울’은 국내 최대 규모인 4,300평이다.

 

5층 Sounds Forest에 국내 백화점 업계 최초로 블루보틀 매장이 입점했다.

 

지하 2층에는 스타벅스 커피 포워드 리저브 매장이 있다.

 

 

코로나바이러스감염증-19로 인해 오프라인 유통업계의 부진이 두드러지는 가운데 더현대 서울이 오프라인 유통업계의 돌파구를 마련할 수 있을지 그 귀추가 주목된다.

 

주요 명품 브랜드로는 구찌, 펜디, 프라다, 보테가 베네타, 버버리, 토즈, 몽클레르, 티파니, 불가리, 발렌시아가, 발렌티노, 생로랑, 부쉐론 등이 입점하였다. 아직 3대 명품 브랜드가 입점하지 않아 서울 단일규모 최대백화점, 현대백화점 플래그십 스토어에 걸맞지 않게 하이엔드 명품 라인업이 부족하다는 평가를 받았다. 오픈 이후 폭발적인 매출을 기록하면서 루이비통 입점이 예상되기도 하였으나 일단 루이비통은 2022년까지 입점의사가 없다고 공식적으로 밝혔다. 따라서, 입점조건이 더 까다로운 샤넬과 에르메스의 입점도 아직은 미지수인 상황. 오픈 초기의 폭발적인 매출이 대부분 패션이 아닌 가전, 식품에서 나온 만큼 상권에 안착이 관건일 것으로 보인다. 이외에도 H&M의 프리미엄 브랜드인 아르켓(ARKET)이 국내 최초, 오프라인 매장으로는 아시아 최초로 입점하여 화제를 모았다.

 

정지선 회장이 명품 유치에 힘쓰겠다고 발언했으나, 3대 브랜드들의 국내 매장 총량제에 따라 단기적으론 유치가 확실치 않고 그나마 기대되었던 루이비통 입점도 2023년에나 기대해볼 수 있겠다. 롤렉스의 경우는 신세계백화점 타임스퀘어점의 롤렉스 매장이 이미 확장 리뉴얼을 하고 있기 때문에 여기로의 이전 오픈 가능성이 매우 희박하다. 따라서 더 높은 가치를 갖는 하이엔드 시계와 보석 브랜드 유치를 노려야 한다. 아직은 다소 부족한 명품 브랜드 및 매스티지 라인업에다가 남성(옴므/워모/맨즈) 매장으로까지 분리 및 확장 하려면, 시간이 걸릴 것으로 예상된다.

 

특유의 하이테크 양식의 외관으로 호불호가 갈렸단 외관과는 달리 내부 공간은 대체적으로 호평이다. 넓은 매장에 천창과 보이드 공간을 통한 실내 채광, 5층 사운드 & 포레스트의 실제 식목을 식재한 실내 조경을 비롯하여 곳곳의 실내 식목과 워터풀 가든 등 실내 조경 공간으로 상당히 쾌적한 공간을 자랑한다. 실제로 매장 면적 대비 영업 면적이 51% 수준으로 평균 65% 수준인 기존 현대백화점 점포과는 다르게, 휴게, 공공 공간을 더 크게 조성하였다. 그밖에 설계 초기 리처드 로저스 참여로 인해, 특유의 설계로 내부 기둥 없이 탁 트인 공간으로 개방감을 더욱 극대화 하였다.

 

최근에 오픈한 백화점중 드물게, 극장과 대형 서적 없다. 이는 연계된 IFC몰의 CGV와 영풍문고가 이미 입점한 것도 있지만 여의도의 특수성으로 인한 것으로, 여의도는 국회의사당이 인접하고 과거 여의도 광장(현 여의도 공원)의 존재로 많은 사람들이 모일 수 있는 문화 집객시설에 대한 규제가 아직도 존재하고 있다. IFC몰의 경우 외국인 투자라는 특수성으로 이 규제를 피해갔지만 더현대서울이 들어서는 파크원은 피해가지 못했던 것.

 

일각에서는 기존 여의도 상권의 IFC몰, 영등포 상권의 쌍두마차인 신세계백화점 타임스퀘어점이나 롯데백화점 영등포점이 각각 맞대응을 준비하는 상황에서 오히려 인근 리뉴얼이 늦추어진 현대백화점 목동점,포지션이 애매한 디큐브시티점, MZ세대 고객층이 많은 신촌점을 팀킬할 수도 있다는 우려도 나오고 있다.

 

다만, 이는 파크원이 조성된 이상 필연적인 것이다. 아예 공실로 방치 되지 않는 이상 뭐든 들어서기 마련인지라,결국 누군가와는 경쟁을 해야 하는 선택지에서, 오히려 현대백화점 입장에서는 새로운 상권을 선점하는 것이 기존 점포 매출의 일부 손실 내지 제로섬이 있을 지라도 장기적으로는 신규 상권을 경쟁사끼리 경쟁하는 것보다는 이득이다. 그리고 바로 옆에 있는 IFC몰의 경우 복합쇼핑몰로 같은 날 개업한 애플스토어 등 나름의 강점을 지니는 브랜드들도 많고, 오히려 상권이 미약한 여의도에서는 단독으로 있을 때 보다는 현대의 입점으로 유동인구 증가 및 상권 확장의 수혜가 더 기대된다. 실제로 더현대서울 개장 3주 이후로 IFC몰의 방문객이 32% 증가하는 등 여의도의 유동인구가 크게 늘었다는 분석이다.

 

서남권에 백화점이 많아 경쟁이 심할 것으로 예상되긴 하지만 주거지로서의 여의도는 서남권에서 목동가 더불어 강남에 버금가는 부촌으로 유명하고 전통적으로 부자들이 많이 살던 동네이다. 또한 상업지로 봐도 서울, 아니 전국에서 평균 연봉이 가장 높은 직종이 몰려있으며 고 연봉자들의 금융권 회사 본사들이 즐비한 곳이기에 소비력이 매우 높다. 다시 말해 여의도는 손꼽히는 부촌이자 고 연봉자들의 일터이기에 소비력 자체가 워낙 좋고 동네도 다른 서남권에 비해 매우 깔끔하기에 플래그십 점포로서의 역할을 하기에 충분하다.

 

 

앞서 언급한 아쉬운 명품 라인업과 코로나19와 사회적 거리두기 등 악재와 제약, 오프라인 유통의 침체에도 불구하고 프리 오픈, 정식 오픈 및 연휴 기간 등 6일 동안 372억 5900만 원의 매출을 올리고 ,100만 명 가까이 방문하는 등 기대를 훨씬 뛰어넘는 성과를 거두고 있다. 참고로 판교점의 오픈 기간과 첫 주말 기간의 매출은 181억 원 수준이었다고 한다. 사회적 거리두기로 인한 피로감이 누적되면서 역설적으로 보복 소비를 넘어선 분노 소비 수준의 폭발적인 반응을 이끌어 냈다는 분석. 여기에 위에 서술했듯 부촌이자 도심 업무지구로 소비력, 소득수준이 상당히 높지만 이렇다 할 상업시설이 없었던 여의도 상권의 잠재력과 서울 단일 규모 최대, 실내 조경 공간 등으로 화제를 모으며 예상 외의 매출 성과를 내고 있다.

 

오픈 반응이 연휴기간과 겹쳐서, 뜨거웠는데, 우선 프리오픈 기간 양일 각각 20억 4000만, 19억 5000만에 오픈 당일 62억 원으로 오픈기간 동안 약 102억 원의 매출을 올리면서 기존 대구신세계의 100억 원 기록을 경신하였다. 참고로 기존 1, 2위는 대구신세계와 현대백화점 대구점의 100억, 95억 원이고 3위는 현대백화점 판교점의 85억 원. 보통 오픈 기간에 높은 매출을 올리는 경향은 상권 및 대형 백화점들이 어느 정도 들어선 수도권보다는 소비력과 인구에 비해 대형 상업 시설이 구축이 늦은 지방 광역시에서 더 강하게 나타나는데, 이례적으로 서울 시내에 들어서는 백화점임에도 높은 오픈 매출을 보였다. 이는 코로나19로 일부 영업에 제한이 있었지만 오히려 장기화된 코로나19로 억눌렸던 소비 심리가 백신접종으로 인한 기대감, 따뜻해진 봄 날씨에 따른 소비 심리 변화 등이 맞물리면서 나타난 현상으로 풀이되고 있다.

 

이례적인 매출에 매장별, 층별 매출도 공개하였는데, 특히 가전에서 압도적으로 매출을 올렸다. 가전을 포함한 리빙, 아동 목표 매출이 26억 9600만 원 수준이었는데, 실제론 9배에 달하는 211억 9300만 원을 올린 것. 식품도 목표 대비 두배 가까운 매출을 올리고, 명품 브랜드들도 오픈 기간에는 생로랑, 티파니, 발렌시아가 등 오픈하지 않은 브랜드들이 상당했고, 일부 브랜드의 부재에도 40억 1800만 원으로 목표(28억 3100만원)대비 크게 상향했다.

 

반면, 해외패션, 컨템포러리 브랜드 중심의 2층은 예상치보다 약간 하회했고, 국내 패션과 트레디셔널 중심의 3층도 목표치에서 조금 상향한 수준의 매출을 올렸다는 점에서 앞서 언급된 해외패션, 남성 브랜드 등 브랜드의 미입점이 반영되었다. 여의도 '더현대 서울' 목표 대비 3배 실적 300억이라는 막대한 연간 임차료와 초기 투자비, 서울 1위의 교통 유발비로 인해, 더현대 서울과 현대백화점의 영업이익 개선에 대해서는 많은 시간이 소요된다는 전망이 있었으나, 프리오픈 기간 포함한 오픈기간, 연휴기간 6일 만에 370억 원의 매출을 올렸다. 이후 오픈 기간을 포함한 한 달 동안 1000억 원이 넘는 매출을 올리는 등 오픈 효과를 감안하더라도 엄청난 매출을 올리면서 이르지만 연매출 1조도 가능할 것이라는 관측이 나왔다.

 

21년 4월 매출은 570억으로, 오픈기간 큰 비중을 차지했던 핵심적인 가전 라인업 매출효과가 빠진것으로 보인다. 그러나 570억 원의 매출도 오픈효과가 빠졌음을 감안하더라도 목표치를 크게 상화하는 수치였고, 오히려 코로나19로 제한된 영업과 마케팅을 고려하면 크게 선방한 성과이다. 5월 들어서는 가정의 달 특수와 티파니, 생로랑, 발렌시아가, 부쉐론 등 오픈 당시에는 입점 준비중이었던 브랜드들이 입점하면서 매출이 반등하여 오픈 100일 만에 2500억 원의 매출을 올려 현대백화점 판교점의 2100억 원을 뛰어 넘는 매출을 기록하였다. 현대 측에서도 목표 연매출을 6300억 원에서 8000억 원으로 상향 조정하였고, 유통업계에서도 오픈 첫 해에 전국 백화점 매출 10위권 진입을 점치고 있다. 더 나아가 위에서 언급한 연간 300억의 임차료와 초기 투자비용 회수에 대한 우려도 씻어내리고, 오히려 내년 초 즈음에 흑자전환 할 것으로 예상되어 백화점 업계에서는 이례적으로 1년 이내에 흑자 전환할 전망이다. 가전에 집중된 폭발적인 오픈 매출은 금방 가라앉았지만, 더현대서울 자체가 큰 화제를 모으며 새로운 랜드마크로 떠오르면서 지속적으로 소비자들을 유치한다는 분석인데, 실제로 매출의 절반 정도는 경기와 수도권 등 서울 외에서 온 광역 상권 소비자들이었다고 한다. 여의도 상권 자체도 더현대서울의 오픈으로 분위기가 크게 달라졌다는 평가를 받고 있다. 이전에는 주말이나 공휴일이면 직장인들이 빠져나는 전형적인 오피스 상권이었으나 더현대서울 오픈으로 주말 기간의 집객력이 크게 개선되면서 주중 평균 4~5만 명, 주말 평균 8~9만 명의 방문객을 기록하면서 기존의 우려 중 하나였던 여의도 상권의 한계를 극복하였다는 평가를 받고 있다

 

 

 

 

 

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