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건대 상권 분석

 

서울의 대표적인 상권중 하나인 건대 상권은 1980년 지하철 2호선 건대입구역이 개통되면서 상권 형성이 시작됐으나 초반에는 세종대 주변 화양리 상권에 가려 빛을 보지 못했다. 그러나 화양리 상권은 윤락가와 유흥업소가 무질서하게 들어서면서 청소년 보호구역으로 지정되었고, 젊은 층이 상당수 빠져나가게 되면서 상권의 세력을 잃어가게 되었다. 이후 화양리 상권의 유동인구는 건대입구 상권으로 이동하기 시작했고 지난 97년 지하철 7호선이 개통되면서 건대 상권은 건대입구역을 중심으로 상권으로서의 세력이 계속 커지고 있다.

 

 

 

■ 건대 상권의 위치

 

 

 

 

건대 상권의 교통핵심은 바로 지하철이다. 1984년 완공된 지하철 2호선 순환선은 건대 상권의 형성 자체에 큰 영향을 주었고, 1997년 지하철 7호선의 개통으로 건대입구 일대는 서울의 동서, 남북 지역을 연결하는 교통의 중심지로 떠오르게 되었다.건대 주변 지역을 동서로는 2호선이, 남북으로는 7호선이 통과하고 있기 때문에 건대입구 상권으로 접근하는 대부분의 유동인구가 버스 등 도로보다는 지하철을 이용하게 되면서 지하철을 중심으로 한 상권 형성과 확장이 자연스럽게 이루어지게 된 것이다. 2020년을 기준으로 2호선 건대입구역은 승하차 인원만 10만1,428명에 달하며 7호선 건대입구역까지 합하면 총 15만여명 이상의 엄청난 유동인구를 자랑한다.

 

이곳의 하루 유동인구는 약 15만 이상. 주변에 건국대와 사종대, 한양대가 있고 2,7호선 환승역세권으로 강북 대표상권ㅇ로 자리를 잡은 상태다. 이미 젊은이들 사이에 대표적인 만남의 장소로 인식되고 있다.

 

 

■ 건대 상권의 현황

건대 상권은 불경기에도 나름대로 꾸준한 매출을 올리고 있으며, 타 지역 로데오 거리의 경우 점포가 문을 닫는 경우가 많지만 건대상권의 경우 어느 정도 매출 저하에도 문을 닫는 일은 많지 않다. 물론 대학생들의 꾸준한 소비도 있겠지만, 이러한 현상은 건대입구역의 위치적 특성에도 기인한다. 건대입구역은 2호선에서 강남 중심(강남~삼성)과 강북 중심(종로)의 중간쯤에 위치해 삼성동과 잠실 등 강남지역의 직장인들과 종로 등 강북지역의 직장인들이 중간에 만나는 장소로도 많이 이용되면서 많은 소비가 이루어지고 있기 때문이다. 한편 건국대학교는 대학병원을 대대적으로 건설 했으며, 주변 상가들의 경우도 리모델링 등을 통해 새로운 모습으로 다시 태어나고 있어 향후 상권의 발전상도 주목되고 있다.

 

 

■ 건대 상권의 특징

일반 대학 상권에 비해 다양한 소비층

대학 상권이라고 하면 당연히 해당 대학교의 학생들이 첫번째 소비 그룹인 것이 당연하지만 건대 상권에서는 약간 다르다. 건대 상권에서 가장 큰 비중을 차지하는 소비 그룹은 바로 직장인들로 건대 주변의 사무실 뿐만 아니라, 군자·성수·뚝섬 등 방면에서 퇴근 후 찾는 직장인들의 수도 상당하다. 다음으로는 건대생을 포함한 주변 대학생들의 비중이 높고, 인근 주민들의 소비 또한 큰 편이다. 건대 상권은 엄연히 말하면 주택가에 들어서 있다고 말하는 것이 옳은데, 이는 부족한 점포 수를 확충하기 위해 주택가로 차츰 업소들이 들어서게 되었고 이 수요에 맞춰 주택을 리모델링 혹은 재건축하여 다수의 점포들이 들어오면서 주택가 안에 점포들이 상당수 들어서게 됐기 때문이다. 그렇기에 상권 내에 주민들의 이동이 많고, 이들의 소비 또한 많은 부분을 차지하게 된 것이다. 이렇듯 다양한 소비계층을 갖추고 있는 특성 때문에 건대 상권은 일년 열 두 달 항상 많은 소비인구로 붐비고 있다.

 

먹자골목에 비해 부족한 판매 시설

건대 상권은 지리적으로 대로변에 판매업소가 위치할 마땅한 장소가 그리 많지 않다. 건대입구역을 중심으로 해서 동서 방향으로는 고가전철 때문에 판매업이 들어서기 힘들고, 남북으로는 남쪽의 경우 오른쪽 도로변은 공사 때문에, 왼쪽의 경우도 사거리에서 50m 이상 들어가면 유동인구가 없어 판매업을 하기에는 적당치 못하다. 게다가 판매업소가 몰려 있는 북쪽의 경우 오른쪽으로는 건국대학교가 들어서 있어 결국 상권 내의 대부분의 판매업소가 한쪽 도로변에 몰려 있다고 볼 수 있다. 그렇기 때문에 대로변 판매업을 위한 점포의 수가 상당히 모자라게 되는 것이고, 따라서 대로변 판매업소의 경우 공급이 수요를 따르지 못해 매물이 나올 경우에도 빠르게 매수가 이루어지는 편이다.

 

 

■ 건대 상권의 구역별 특성

 

 

 

판매업 위주의 2번 출구 대로변 구역 (A)

건대입구역 2번 출구에서 건대병원 앞 횡단보도까지의 이 구역은 건대 상권 내 판매업소의 대부분이 모여 있는 구역이다. 1층의 경우 패션관련 액세서리 판매점의 수가 가장 많은 편이고 소수의 분식점이 영업중이다. 이 구역은 6층 이상의 고층건물은 2번 출구 앞에서 리모델링중인 동서빌딩을 제외하고는 하나도 없으며, 대부분 2층에서 4층 정도의 낮은 건물들이다. 2~4층에는 커피숍과 PC방, 노래방, 호프 등이 주로 영업 중이다. 점포수가 부족하기 때문에 매물은 거의 나오지 않고, 매물이 나오더라도 대기수요자에 의해 빠르게 매매되고 있다. 1층 10평 매장의 경우 권리금이 2억5000만원에서 3억원 정도이고, 보증금이 5000만원에서 1억원, 월세는 350만원에서 500만원선에 시세가 형성돼 있다.

 

 

건대 상권의 핵심 먹자 골목 (B)

먹자골목은 크게 두 개의 구역으로 나눌 수 있다. 고가전철과 평행하게 가로로 뻗은 이면도로와 건국대와 마주하는 세로로 뻗은 이면도로변이 그것이다. 가로로 뻗은 이면도로는 메인통으로서 3~4층 규모의 건물들이 대부분이다. 1층은 고기집이나 낙지, 회, 닭갈비 등의 음식점 위주로 구성되어 있고, 2층은 호프, 3층과 지하 1층은 노래방이나 DVD방으로 구성되어 있는 것이 일반적이다. 반면에 세로로 뻗은 이면도로는 도로폭이 조금 더 좁고, 건물 하나가 하나의 점포인 경우가 많다. 대부분 2층 규모의 대형 호프, 바, 민속주점, 레스토랑 위주로 구성되어 있다. 먹자 골목 내의 점포들은 많은 유동인구 덕분에 대체로 장사는 잘 되는 편으로, 목이 괜찮은 1층 10평 점포의 경우 보증금 3000만~5000만원, 권리금 2억원 안팎, 월세 250만원 안팎에 시세가 형성되어 있고, 조금 중심에서 떨어진 곳은 1층 25평 점포의 경우 보증금 5000만원, 권리금 1억~1억5000만원, 월세 200만~250만원 선이다.

 

 

 

서울 내에서 손에 꼽히는 패션 거리 (C)

이 구역에는 나이키 등의 스포츠용품을 포함해 총 60여 개의 패션 의류 판매점이 몰려 있다. 문정동, 목동 등과 같이 젊은 층이 좋아하는 브랜드 위주로 구성되어 있어 많은 사람들이 몰려 들고 있다. 거리도 깨끗하고 전반적으로 관리가 잘 된 환경을 갖추고 있다. 캐쥬얼 브랜드가 가장 많으며, 유명한 스포츠 브랜드도 거의 모두 입점하여 있다. 타 문정동이나 목동 등의 로데오 거리와의 차이점은 할인매장 보다 일반매장의 수가 더 많다는 것이다. 재고품 중심의 저가 위주로 하기보다는 어느 정도의 질적 수준을 유지하기 위한 것이라고도 볼 수 있다. 최근 매상이 떨어지기는 했지만, 아직도 건대 상권으로 소비인구를 끌어들이는 중요한 역할을 하고 있다. 1층 10평 점포의 경우 권리금이 2억~2억5000만원, 보증금이 4000만원, 월세는 200만~300만원 선에 시세가 형성되어 있지만 불경기에도 매물로 나오는 점포는 거의 없는 편이다.

 

 

농협 주변 등 근린 상권 구역 (D)

건대 상권 자체가 점포가 들어서기 좋은 위치가 적기 때문에 주택가에 들어서게 된 것인데, 농협 주변의 경우 이러한 특징을 잘 나타내고 있다. 농협 맞은편 위쪽 도로변에는 떡집, 중고가전, 침구점 등 전형적인 근린 점포들이 들어서 있고, 상권농협 좌측의 골목길의 경우에는 청과물, 야채 위주의 재래시장이 형성되어 있다. 먹자골목에서 성수사거리 방향으로 뻗은 이면도로 구역은 먹자골목과 맞닿아 있지만 분위기는 사뭇 다르다. 이 구역의 경우 거의 전부라고 해도 좋을 만큼 대부분 상가주택들로 구성돼 있다.지하 1층과 1층 정도만 점포로 이용하고 2층부터는 주택으로 이용하고 있는 것이다. 업종 구성도 고기집, 호프집, 치킨 호프 등 30대 이상의 성인 취향이며 그 외 업종도 중장년층 및 지역주민들을 대상으로 하고 있다. 이 구역에는 매물로 나와있는 점포는 많지만 매출이 타 구역들에 비해 크지 않기 때문에 중장년층과 지역주민을 위한 업종 위주로 창업하지 않고 먹자골목과 같게 생각한다면 매출에 문제가 생길 가능성이 높은 구역이다.

 

 

 

■ 건대 상권의 향후 전망 지금도 건대 상권은 계속해서 확장되는 분위기이다. 불경기에도 불구하고 매출이나 전반적인 상권 분위기는 크게 좋아지고 영역 또한 넓어지고 있는 상황이다.건대 정문 맞은편 구역에는 현재 대대적인 공사가 건설되었으며 이는 건대 야구장 부지에 들어서는 초대형 주상복합아파트 ‘더샾 스타시티’ 로 지상 35~58층 4개동 39평~99평형 총 1177가구의 대규모 단지(오피스텔 133가구 별도)로 조성, 단지 내에 멀티플렉스 극장(롯데씨네마)이 들어섰고 2008년에 롯데 백화점 스타시티점이 오픈하게 됨에 따라 이 지역의 거주인구가 급격히 늘어나면서 유동인구 또한 함께 늘어나 상권 자체적으로도 새롭게 호황을 맞고 있다. 2017년 이후부터는 건대입구역 주변으로 백화점, 쇼핑몰, 대형할인마트, 멀티플렉스 극장, 로데오거리, 먹자골목 등이 들어서면서 상권으로서 갖추어야 할 대부분의 것을 갖춘 진정한 거대 복합 상권으로 다시 태어났다.

 

* 일반적으로 먹자골목은 초입이나 도로변 안쪽보다 훨씬 장사가 잘되지만, 건대입구역 상권은 그렇지 않다.

 

골목 안으로도 유동인구가 밀물 밀려오듯 끊임없이 흘러들어오기 때문에, 정사각형에 가까운 먹자골목 전체가 유동 인구를 가두는 “ 저수지 ” 인 셈이 된다.

대로변에서 먹자골목으로 이동하는 유동인구들은 유흥이 목적이므로 술과 안주, 식사를 함께 취급할수 있는 업종들이 장사가 잘 될 것이다.

 

 

 

 

 

 

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