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교대역 상권

 

 

지하철역 출입구에 따라 네 블록으로 나눠지는 교대역 상권은 각각의 특성을 지니고 있다. 따라서 구역에 따라 수요층과 업종구성도 다르다. 교육대학이 있지만 여느 대학가 상권과는 달리 수요 연령층이 높은 것이 특징. 거주 수요보단 인근에 밀집한 직장인들에 대한 의존도가 높은 오피스 상권. 신축중인 대형쇼핑센터와 아파트가 완공되면 거주수요의 증가와 함께 한층 업그레이드 된 상권으로 변화될 전망이다. 교대역 상권은 지난 1982년 지하철 2호선이 개통되면서 상권이 형성되기 시작했다. 그러다 80년대 후반 법원이 들어오고 변호사 사무실을 비롯한 관련업종 종사자들이 모여들었다. 상권의 범위나 유형상으로는 준중형규모지만 법조타운이 형성되면서 대형오피스 상권으로 성장했다.
교대역 상권은 지하철 2호선 교대역 사거리를 중심으로 업무시설과 교육대학교 그리고 아파트와 주택가가 어우러져 거주자와 유동인구, 고정 수요를 갖고 있는 상권이다교대역 상권은 크게 네 곳으로 나뉜다. 지하철 10, 11번 출입구 방향의 법원상권과 6,7번 출입구 아크로비스타상권, 8,9번 출입구 교대상권, 5,12번 출입구인 대성학원상권이다. 넓게 보면 교대역을 중심으로 네 방향에 형성된 하나의 상권이지만 위치에 따라 독립상권으로 볼 수 있을 만큼 각각 다른 특성을 지니고 있다. 상권범위는 교대역 사거리를 중심으로 강남역 방향은 유원아파트, 남부터미널 쪽은 교대 후문에서 대로변, 서초역 방향으로는 하나은행, 강남터미널 쪽으로는 현재 신축중인 아파트아크로비스타까지로 볼 수 있다. 서초프라자 이면 먹자골목이 메인상권 교대역 상권에서 메인은 서초프라자가 위치한 블록이다. 만남의 장소로 통하는 서초프라자 뒤편 이면도로에는 남부터미널 방향으로 약 1km에 걸쳐 고깃집과 레스토랑 등 외식업소들이 밀집해 있다. 주택가로 이어지는 골목마다 중소형 규모의 음식점들이 들어서 ‘먹자골목’을 형성하고 있다.
서초프라자 블록에서 가장 좋은 입지는 지하철 8번 출구에서 서울교대역 사거리까지의 대로변. 여기에는 유명 프랜차이즈 제과점과 커피전문점, 편의점, 패스트푸드, 이동통신대리점이 입점해 있다. 이들 업종만봐도 이곳이 교대역 상권 최고의 입지란 것을 짐작할 수 있다.
판매점 입지로는 특A급지인 만큼 점포 매물도 상당히 적다. 또한 8번 출구 코너에 있는 서초프라자는 리모델링이 한창으로 공사가 끝나면 메인상권의 파워를 더할 것으로 예상된다. 중대형 점포에 유명 프랜차이즈 브랜드 가맹점과 판매업종이 들어서 있어 이곳에서 창업 하기는 어렵다. 권리금도 비싸지만 점포 매물도 없고 경쟁도 치열하다.
대로변 뒷길 이면도로인 먹자골목은 약국과 부동산, 편의점 몇 곳을 제외하고는 분식집, 고기집, 횟집 등 외식업소가 모여있다. 먹자골목이라는 명칭에 걸맞게 교대역을 이용하는 방문객과 인근 회사원들 그리고 근처에 거주하는 주민들이 가장 많이 찾는 곳이다. 이면도로지만 폭이 넓어 차량 통행이 수월하고 사람들의 이동이 자유롭다는 것이 특장점. 먹자골목에는 주택가로 이어지는 오른쪽과 왼쪽 대로변 방향으로 여러 개의 골목이 있는데 가장 좋은 곳은 먹자의 메인인 이면도로. 그리고 8번 출구를 나와서 첫 번째 우측 골목과 두번째 골목이다.
먹자골목의 주소비층은 은행을 비롯한 인근 사무실에 근무하는 직장인들로 연령은 30~50대 비중이 높다. 따라서 이곳에서 창업한다면 소비연령층에 어필할 수 있는 아이템을 선택해야 한다. 먹자골목에는 고깃집과 횟집 등 웬만한 외식업종은 이미 들어서 있다. 그만큼 경쟁이 치열하기 때문에 특화된 아이템 아니면 살아남기 어렵다. 유동인구를 포함한 주소비층의 연령층을 감안할 때 파전이나 한정식, 대형 고깃집, 커피전문점이 성공가능성이 높은 틈새아이템이라고 할 수 있다. 한 가지 명심할 것은 싸고 저렴한 메뉴보다 고급스럽고 비싼 메뉴가 유리하다는 점이다.
먹자골목이 외식업 특A급 상권이라면 지하철역 5번과 12번 출구 쪽 대성학원이 있는 곳은 A급 상권이다. 먹자골목보다는 규모가 작지만 아파트와 오피스텔, 학원이 있어 교대역 상권에서는 두 번째로 장사가 잘되는 곳이다.
대성학원 상권은 자동차영업소, 약국, 문구점, 롯데리아와 스타벅스의 패스트푸드 매장이 대로변으로 입점해 있다. 그러나 유동인구는 건너편 서초프라자 라인에 비해 적은 편. 집객력이 있는 시설은 서울교육대학교와 얼마전 신축된 주상복합시설인 서초리시온이다. 서초리시온이 들어서기 전까지 이면도로에는 닭갈비, 고깃집, 분식집, 커피숍 몇 곳이 있을 뿐 외식업소는 많지 않았다. 더욱이 주택가와 연결돼 있어 세탁소, 미용실 등 생활밀착형 업종 의존도가 높은 곳. 그러나 서초리시온이 신축되면서 꼼장어, 바비큐, 참치, 꼬치전문점, 두부요리, 호프 등 푸드코드에 다양한 외식업종이 입점하면서 인근 거주자와 유동인구들을 끌어들이고 있다.
대성학원 상권의 주소비층은 오피스텔 입주자와 인근 주택가 거주자, 학생들이다. 따라서 먹자골목과는 달리 객단가가 높지 않은 아이템이 유리하다. 인근에는 롯데캐슬, 삼성아파트 아남아파트가 있어 유동인구보다는 거주수요에 대한 의존도가 높기 때문에 제과점이나 아이스크림, 배달먹거리 등 지역밀착형 업종을 고려해 볼만하다.
성장가능성 큰 ‘법조타운’, 대형쇼핑몰과 아파트 신축 법원이 있는 ‘법원 상권’과 맞은 편 ‘아크로비스타상권’은 먹자골목과 대성학원 상권에 비해 세력이 약한 곳이다. 법원상권은 법원으로 들어가는 길목에 위치한 상권으로 법원 직원들과 인근 변호사와 세무사, 법무사 사무실 근무자들이 주고객이다.
법원상권은 평일 낮에는 시장통을 방불케 할 정도로 많은 유동인구가 있다. 설렁탕전문점 이남장은 점심시간에는 줄을 서서 기다리다 자리가 나면 아무나 가서 앉아 먹을 정도로 장사가 잘된다. 테이블 회전수도 3회전 이상이지만 저녁시간 이후에는 손님이 뜸하다. 이것이 법원상권의 특징이자 취약점. 마치 죽은 상권으로 보일 정도로 낮과 밤의 매출이 큰 차이가 난다. 더욱이 한정식 업소 몇군데와 중소형 규모의 음식점 몇 곳을 제외하고는 법률 관련 사무실들이 밀집해 있어 고립된 느낌을 갖게 하는 상권. 그러나 특화된 아이템이라면 이남장처럼 주변 업소와 치열한 경쟁을 하지 않고도 성공할 수 있을 만큼 아직 개척이 덜 된 곳이다. 향후 현재 7~8층 규모인 오래된 건물들이 리모델링 된다면 교대역 상권의 노른자위로 바뀔 가능성이 높다.
법원 맞은편 ‘아크로바스타상권’은 국민은행 라인이 최고의 입지. 중대형 규모의 고깃집과 일식집에는 주변 오피스 근무자들이 몰려 성황을 이룬다. 커피숍과 바(bar)도 잘되는 업종. 법원상권보다는 덜하지만 점심시간에 비해 저녁매출이 떨어지기는 마찬가지. 이곳은 법원이라는 사법기관이 위치해 법무사와 변호사 등의 법조 관련 사무실이 밀집해 있어 고정적인 수요가 있다. 거기다 인근 삼풍아파트와 삼호가든 등 세대수가 많은 아파트와 주거밀집지역이 있어 주말에도 손님들이 꾸준한 편이다.
아크로비스타 상권은 네 곳으로 나뉜 교대역 상권 가운데 발전가능성이 가장 높다고 할 수 있다. 2천4백여 가구의 삼풍아파트와 금호아파트, 유원아파트 등 대단위 아파트 단지가 인접해 있어 거주수요가 풍부한 것이 특장점. 더욱이 종합쇼핑몰과 평당 2천만원대 분양가의 대형 주상복합인 아크로비스타에 입주가 시작돼 지금보다 훨씬 활성화 될 전망이다. 오피스와 주거수요가 어우러져 주5일 근무제의영향을 덜 받는 이상적인 상권. 다만 외식업소가 입점할만한 1층에 점포가 부족한 것이 흠이다.
이곳 상권의 메인은 서초로 뒤 이면도로. 현재 장사가 잘되고 발전가능성도 높아 점포 매물이 적다.교대역 상권은 향후 정부종합청사쪽으로 이어지는 새로운 도로가 만들어질 계획이다. 이렇게 되면 지방에서 올라오는 차량들이 가장 먼저 유입되는 상권이 될 가능성이 높다. 도로개발 계획이 알려지면서 교대역 부근으로 사업장을 옮기는 사업자들도 점점 늘고 있는 추세. 한식당과 웰빙 아이템 유망 프리미엄급 가격과 품질 선호하는 소비성향 파악해야 교대는 법조단지를 포함해 많은 업무시설이 모여있는 오피스 상권이다. 여기에 대단위 아파트와 주택단지, 그리고 대학교가 어우러진 이상적인 상권이다. 고객층은 20-50대까지 다양한 연령층으로 값싸고 질 낮은 저가상품보다는 고가의 품질 좋은 상품을 선호하는 소비성향을 보인다. 또한 대형쇼핑몰과 아크로비스타 등 대형 주상복합건물고 아파트에 입주가 시작돼 상권에 힘이 더해질 전망이다. 거주수요 증가와 더불어 웰빙 관련업종이 부각될 것으로 예상되며 금융, 업무시설의 새로운 중심지가 될 가능성이 높다.
법조계 종사들이 많은 만큼 회식자리나 모임장소로 이용할 만한 한식당이 유력한 유망업종이며 유동인구의 성향을 감안할 때 해장국, 설렁탕, 빈대떡, 순대국 등 보편적인 전통음식도 괜찮다. 하지만 테이크아웃 커피점은 포화상태로 피하는 것이 좋다. 서울 도심의 다른 역세상권과는 달리 다양한 업종들이 적절히 조화를 이루고 있어 상식적인 수준에서 창업한다면큰 무리가 없을 것으로 예상된다. 특히 웰빙아이템으로 대형 음식점을 차린다면 성공할 가능성이 높다지하철 8, 9번 출입구의 대로변이나 이면도로는 웬만한 자금으로는 엄두도 내지 못할 만큼 권리금이나 점포비가 비싸다. 더욱이 경쟁도 치열하기 때문에 독특하고 세련된 아이템 선택이 중요하다. 비교적 객단가가 낮은 외식아이템으로 창업하려면 대성학원 상권을 선택하는 것이 낫다. 반대로 부가가치 높은 창업을 원한다면 6,7번 출입구의 아크로비스타 상권을 주목할 필요가 있다. 교대 상권은 프랜차이즈 본사와 독립 창업자 모두가 선호하는 곳으로써 이 곳의 임대료와 권리금은 경기가 어려워도 좀처럼 떨어지지 않는 안정적인 상권이다. 거주수요와 고정적인 직장인 수요가 있어 매출 또한 크게 하락하지 않는다. 유동연령층은 타상권에 비해 높은 곳이다. 따라서 고깃집과 같은 식상한 아이템보다는 건강과 젊음을 모토로 하는 창업이 틈새시장을 겨냥할 수 있다.