김종구 창업전문가 - 강남역 상권
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강남역 상권
강남역 상권은 지하철 2 호선을 중심으로 테헤란로, 강남대로, 서초로로 나누어진다.
강남역 상권은 지하철을 중심으로 동서남북 4 방향으로 상권들이 뻗어 있다. 지하 상가와 지하철역 6번과 7번 출구에서 신 논현역 4거리까지 유흥 상권을 형성하고 있고, 역삼역방향의 테헤란로, 양재역의 강남대로, 서초로는 사무실 및 아파트 단지들이 위치해 있다. 강남역 사거리는 강북과 분당, 수원, 용인 등 주변 신도시와 연결되면서 수도권에서 서울로 진입하는 관문 역할을 하게 되면서 오피스, 학원, 유흥 등 견고한 소비상권으로 자리 매김하고 있고, 테헤란로는 벤처 1 번지라고 할 만큼 벤처 기업들이 앞 다투어 강남으로 몰리면서 꾸준한 성징을 하고 있다.
특히 강남대로변 중심으로 학원, 성형외과 등이 주를 이루고 있고 국내 유명 브랜드들이 자리 잡기 시작했고 교보 타워 4거리를 경유하는 신분당선의 개통으로 상권이 확대되어 가고 있다. 또 학원, 유흥 판매 시설이 확대되면서 강남역 자체가 만남의 장소로 이용 - 20, 30대 젊은 층이 몰리면서 소비 계층이 주변 상가들이 호재를 누리고 있다. 6 번 출구 뉴욕 제과 앞은 만남의 장소로 지금도 많은 사람들에게 유명하다.
하지만 임대료가 높아 개인 사업자가 쉽게 다가서지 못 하는 단점도 있다. 대로변 1층의 경우 임대료가 수천만원 이다 보니 유명 브랜드들이 주를 이루고 있으며 안테나 매장의 기능을 하고 있다. 대로변의 주요 입점 업체들은 패션관련매장, 화장품, 커피숍, 패스트푸드 등으로 바뀌어 가고 있는데 이는 초창기 대로변에 입점해 있던 은행(대외적 이미지, 신용 등..)들이 전세 위주의 계약을 하는 반면, 유명 브랜드 매장들은 매월 수천만원의 임대료를 현금으로 지급하기 때문에 계약만료시점에서 은행들을 철수시키고 브랜드 업체들과 계약을 체결하기 때문이다.
다소의 차이는 있겠지만 6, 7 번 출구부터 교보타워까지의 대로변은 유흥과 학원들이 몰리면서 1 층 50㎡~66㎡ 사이의 매장이 보증금 5~6억/ 월 2,200~2,500만원/권리금 3~5억 정도로 형성 되어 있다. 또 80㎡ 이상 매장의 시세가 보증금 5억, 임대료 2,500만원 선이고, 160㎡ 이상 매장의 경우 보증금 20억선, 임대료 최고 1억선이다. 일부 한 매장의 건물주는 월임대료 1억5천선을 제시한 것만 보더라도 실리를 추구하는 쪽으로 바뀌고 있다고 본다.
강남역 상권은 강남대로 또는 지하철역 출구를 기준 1,2,7,8 번 출구는 강남구/ 3,4,5,6 출구는 서초구로 지역이 나눠지지만 상권의 형성이나 특히 6,7번 출구 이면의 먹자골목은 크게 차이가 없다. 6번 출구 이면 먹자골목으로 들어가면 크고 작은 프랜차이즈 주점 및 식당들이 많다. 대부분 직장인, 20대 젊은 층들의 모임장소로 많이 이용되며 신규 업체들의 테스트 매장으로 많이 이용된다. 최근 리모델링 및 재건축이 활발해지면서 건물 외형이 깔끔하게 바뀌고 있다. 교보 타워 뒤로 신축 건물이 들어서면서 상권의 영역이 확대 되어 가고 있다. 신축건물 경우 임대가는 평당 2-3억 선에 시세가 형성 중이다. 7번 출구 방향 역시 국내외 유명 브랜드들이 입점해 있고 이면의 먹자 골목 역시 크게 다르지 않다. 강남대로를 중심으로 이면의 먹자골목의 주업종은 호프, 고기집, 퓨전요리, 카페들이 주로 분포되어 있고 낮은 식사를 위한 사람들로 저녁 시간대는 유흥의 목적으로 장사진을 이루고 있다. 특히 일부 건물들이 리모델링, 재건축의 이유로 수십개의 점포가 없어진 상황에서 골목 사이 남아 있는 점포들까지 때 호황을 누리고 있다. 점포 시세는 1층 60㎡ 기준에 보증금 1억 전후, 임대료 500~1,000만원, 권리금 2억5천선에 거래 되고 있지만 실제로 매장이 잘 나오지 않아 신규 입점이 쉽지가 않다고 한다.
앞에서 언급 했듯이 교보 타워 4거리를 중심으로 활발한 재 건축바람이 불고 있고 분당선이 개통되면서 신 논현역을 중심으로 신축 건물들이 생겨나고 현재도 꾸준히 공사 중에 있다. 또한 교보 타워 앞으로 버스 정류장이 옮겨지면서 교보타워에서 강남역까지 유동인구의 이동이 확대 되었다. 또한 테헤란로의 오피스 건물들과 서초로 삼성타운이 자리하면서 상주 인원 및 유동 인구의 확대를 가져왔고 이에 따라 소비 수준의 상승을 효과를 가져와 주변 음식점들이 호황을 맞이하고 있다.
김종구 팀장 : 010-4213-7431