김재영 창업전문가 - 이촌역상권
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이촌역상권
역세상권이면서 단지내상가의 역할과 외식, 요식업종이 강세를 보이는, 창업예정자라면 반드시 검토해봐야 하는 상권이 바로 이촌역 상권이다.
한강변을 끼고 좌우로 길게 자리잡고 있는 동부이촌동은 서울시내의 대단위아파트단지 중에서 단연 가장 오랜 역사를 자랑한다. 잠실, 강남권이 개발되기 전인 60년대후반~70년대초반 이곳에 공무원아파트, 외국인아파트, 한강맨션 등이 당시 정치인이나 유명인사들의 둥지로 자리잡기 시작했고 90년대에는 재건축이 한차례 활발하게 이뤄지면서 진정한 강변부촌으로 거듭나게 되었다.
한강을 코앞에 두고 있는 뛰어난 조망에 뒷편에는 공원이 위치해 있으며 1,4호선 환승역, 한강대교 등 편리한 교통여건과 높은 교육열, 미군기지 이전과 유해시설을 찾아볼 수 없는 깨끗한 생활환경 등은 이곳이 부촌이 될 수밖에 없는 이유를 설명해 주고 있다.
가장 큰 특징은 단지의 중심에 위치한 중심상업시설에 상가가 집중되어 있는 일반적인 상권의 느낌은 전혀 없고 단순히 아파트단지를 따라 소규모 아파트단지내 상가처럼 1, 2층에 근린업종이 오밀조밀하게 모여 있다는 점이다.
1층에 입점해 있는 주요 업종을 분석해 보면 아파트 중개를 전문으로 하는 중개업소가 역시 가장 많으며, 음식점 특히 외국인 대상으로 한 음식점이 많다. 그밖에 커피숍, 아이스크림, 제과점 등이 여러 개 입점해 있으며 청과상, 문구점 등 근린업종과 외국인들을 위한 수입품이나 의류매장도 많은 편이다.
대량구매를 목적으로 할 때에는 용산역사내 이마트를 이용하기도 하지만 이곳 주민들은 대부분의 소비를 이 안에서 해결하며 특히 외식수요가 많아 요식업 위주의 업종이 강세를 보이고 있다.
이곳 시세는 1층 10평 매장기준 권리금 1억5천~2억5천, 보증금 8백~4천, 임대료 200~350만원 수준으로 보증금과 임대료는 서울 타지역 단지내상가와 별 차이가 없는 낮은 수준에 형성되어 있고 보증금과 비교한 권리금시세가 높다는 점을 알 수 있다.
현재 임대수요 역시 매우 풍부하여 매물발견시 원하는 권리금 호가에 즉시 매매가 이뤄질 정도로 희소가치가 있다.
위치에 있어 약간 쳐져 있거나 금강아산병원 방향에 치우쳐 있는 매장의 경우 10평매장을 기준으로 권리금 1억5천~2억2천, 보증금 1천~2천만원, 임대료 130~250만원 수준이다.
출/퇴근 직장인이든, 주부이든, 학생이든 아파트단지로 진입하기 위해서는 반드시 이촌동길을 지나다녀야 하기 때문에 주민들의 동선을 확실하게 흡수할 수 있는 조건과 거주자들의 높은 생활수준, 주변에 백화점 등 대형유통시설이 거의 없다는 점을 통해 협소한 1칸짜리 매장에 권리금이 붙어 있는 이유를 이해할 수 있다.
이촌역상권에서 상당수의 매장이 프랜차이즈 가맹점으로 운영되고 있는데 던킨도너츠, 피자헛, 하겐다즈, 프레쉬니스버거 등 외식관련 업종과 정관장홍삼, 본죽 등 만만치 않은 브랜드의 매장들이 성업중이다.
이는 동부이촌동과 같은 부촌에서 어설픈 프랜차이즈를 손대는 것은 어리석을 수 있지만 인지도가 높은 외국계브랜드나 고급컨셉, 건강이나 웰빙관련 제품을 판매하는 매장들이 성공확률이 높은점을 주목해보아야 할 필요가 있다.
실제로 낮시간대에도 이곳의 고급음식점들이나 아이스크림, 커피전문점 등을 방문해 보면 주부에서 장년층까지 많은 사람이 매장에 앉아 있는 모습을 볼 수 있다.
서울시내 역세권의 이름있는 상권들보다 이곳에 있는 10평짜리 매장의 매출이 훨씬 더 높게 나오는 곳도 상당수이다. 거기에다 임대료부담이 다른 상권에 비해 현저히 낮게 형성되어 있어서 유동인구를 보고 장사해야 하면서 높은 임대료를 감당하는 유명상권들과 비교했을 때 실속면에서 큰 차이가 있다는 것이다.
또한 유흥시설은 없지만 잘 알려진 맛집이 많고 장사가 매우 잘 되고 있다는 점에서 음식점창업을 희망하는 예비점주들에게 기회의 땅이 될 수도 있을 것이다.
동부 이촌동을 논할 때 또 한가지 잊어서는 안 될 점은 이곳에 거주하고 있는 외국인들이다. 이곳에는 서울 시내에서도 가장 많은 일본인이 거주하고 있다. 그밖에도 현재는 많이 줄었지만 미국인들을 비롯한 많은 외국인들이 거주하고 있으며 독특하게도 이곳에 거주하는 1천여가구의 일본인들을 위한 일본인거리라고 불리는 곳이 있는데 각종 판매점들 외에 음식점과 주점들이 많으며 저녁시간을 중심으로 외국인들의 왕래가 많은 편이다.
김재영 팀장 : 010-2328-0488