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노량진 상권분석

 

 

한강대교가 용산과 노량진을 이어주고 있고 경인선 노량진역은 서울의 남북을 잇고 있다. 영등포, 김포공항, 시흥, 관악구와 서울역 서대문을 잇는 교통의 요충지이며, 대규모 학원가와 노량진 수산시장이 자리잡고 있는 노량진 상권은 10~40대까지 두터운 수요층을 확보하고 있다.
하루 평균2만에 가까운 인파가 노량진 수산시장을 찾으며 상권 소비층의 연령대를 다양화 시키고 있지만, 수산시장을 제외한 전철역 북쪽으로 이어진 상권만을 분석한다면 10~20대 초반의 인구가 75%이상을 차지하는 것이 노량진 상권의 가장 큰 특색. 이는 노량진로변을 따라 자격증이나 고시전문 학원이 즐비하게 들어서 있으며 이면도로에는 유명 입시학원이 위치하고 있기 때문이다.
대로 이면도로와 주택가를 중심으로 빼곡이 자리 잡은 사설 고시원도 10~20대 상주인구 밀집도 상승에 비중을 더한다. 주요 고객층에 맞춰 학원생을 위한 먹거리 중심의 업종과 주점, 당구장, PC방과 보세의류집, 팬시점, 패스트푸드점이 노량진 상권의 주종을 차지한다.
노량진 상권의 메인 지대는 노량진 전철역을 중심으로 청탑학원과 소방서까지의 동서 쪽과 수산시장부터 앞쪽 노량진1동 중앙시장까지 남북구역이다.
노량진 상권의 또 다른 특성은 업종을 초월해 중하 이상의 저가정책을 이용한 박리다매 형 운영이 전반적으로 이루어진다는 점. 대입 재수생을 비롯 각종 자격증 시험을 대비하는 젊은 층들의 대부분이 서울 지역에 거주하기 보다 지방에서 올라와 자취를 병행하고 생활하고 있으면서 의식주의 모든 부분을 상권에서 해결한다.
또한 젊은 층을 주 타깃으로 하는 다른 상권들이 갖는 방학이나 시험기간 등의 비수기가 따로 존재하지 않기 때문에 1년 내내 고른 매출 추이가 이어지기 때문이다. 노량진에 상주한 소비층 이외에도 사통팔달로 이어지는 교통수단으로, 경기 인천, 수도권과 서울 전 지역과의 유입이 편리한 것도 상권의 안정성을 굳건히 지키는 요인으로 작용한다. 국철 노량진역을 이용하는 승 하차 인원이 일 평균 8만명 수준으로 나타나고 있다.
또한 강서(영등포, 신월동, 목동) 강북(서울역, 구산동, 명동, 시청), 강동(길동, 왕십리, 청호동) 강남(삼성, 신천, 신림동, 양재동)방향 등 서울의 전 지역과 버스노선이 직접 연결되는 일반 버스 30여개 노선, 좌석버스10여개 노선이 운행되고 있다.
동작구는 기존 일반주거지역으로 분류되어 상업시설 신축에 제약이 있던 노량진 주변일대를 상업 중심지로 발전시킨다는 계획아래 상업지역으로 용도를 바꾸고 상세계획구역으로 지정하여 전체적인 재개발을 진행하고 있다. 또한 9호선 노량진역이 2007년 완공도맨 기존의 국철과 환승역으로 세워져 유동인구의 수가 급격하게 늘어날 것으로 전망된다.

분석 포인트 : 변화하는 상권은 항시 같은 사이클로 상권의 성장과 권리금이 변동하게 되는데 권리금이라는 것이 기대 값 이기 때문에 개발 전에 비교적 많은 금액이 오르게 마련이다.
부동산투자(근생빌딩등)는 3년에서 5년 정도 앞선 시점에 많은 투자가 이루어지며, 점포의 권리금은 완공 1년 전부터 급상승하여 개통시점에 최고치에 이른다. 개통 후 6개월이 지나면 개발과 상권의 성장 시간차가 매우 길다는 것을 경험하기 때문에 비교적 권리금이 하락하게 된다. 점포창업자는 개발을 바라보고 입점하는 것 이라면 시점을 잘 선택 하여야 하며,
특히 이렇게 큰 개발이 이루어지는 지역은 지하철 개통시점에 비교적 많은 건물들이 신축에 들어가기 때문에 용적률이 낮은 건물(땅 크기에 비해서 건물이 낮은 것)에 입점할 때에는 꼼꼼히 따져 보아야 한다. (상가임대차보호법도 건물 철거 시에는 적용되지 않기 때문이다.)
상권에 교통이 발달하게 되면 개발이 이루어지고 개발이 이루어지면 상권이 팽창하게 된다.
이러한 이유로 상권의 끝자락에 위치한 단독주택건물은 추후에 근생빌딩으로 건축할 수 있기 때문에 투자물건 0순위라고 할 것이다.
 

 

 

 

 

 

주영길 팀장 : 010-2094-7023