여진철 창업전문가 - 건대상권
본문
<상권의 유래>
건대역 상권의 발전은 지하철 2호선의 개통과 그 시기를 함께 한다고 해도 과언이 아님. 그 이전까지 건대 앞 지역은 크게 활성화 되지 못하였고 오히려 화양동 지역(지금의 어린이대공원 방면)이 카페촌이라는 이름으로 더 발전한 모습을 보였음. 1995년 이 지역을 청소년 보호구역으로 지정하고 단속을 시작하면서부터 지하철역 부근으로 상권이 이동하기 시작하였고 건대역 상권에는 다양한 음식점이 밀집한 소위 맛의 거리가 조성되기 시작하였음. 여기에 노유동 방면 주택가에 형성되기 시작한 의류할인 타운이 종합적인 상권의 발전을 부채질하였고 2000년에 개통된 지하철 7호선은 건대역 상권을 서울, 수도권에서도 손꼽히는 환승역 상권으로 발돋움하게 만들어 주었음. 지금도 건대역 상권은 강북의 타워팰리스로 불리는 스타시티 건물의 건축 공사로 인하여 더욱 도약이 기대되고 있으며 청담대교 건너 논현동 방면의 고객까지 끌어들이는 명실상부한 서울 동부지역 최고 상권으로 자리 잡고 있음.
건대역 상권의 명물은 뭐니뭐니 해도 지하철역에서부터 출발하는 노점임. 간단한 스낵부터 액세서리를 판매하는 점포와 역술가들이 궁합이나 점을 봐주는 자리까지 다양한 업종들이 분포되어 있으며 이용 또한 활발함. 이 지역을 거친 수요들은 곧바로 음식점 밀집지역으로 흩어지는데 성수사거리까지 폭넓은 지역에 점포가 분포되어 있으며 대부분 좋은 매출 실적을 올리고 있음. 이에 따라 권리금 시세도 서울, 수도권의 상위권에 속함.
<상권의 범위>
건대역 상권은 건국대학교와 화양동 방면에 위치한 맛의 거리 지역을 포함한 A지역과 로데오거리,조양시장 등이 위차한 노유동 일대의 주거지역 및 의류 할인타운 등이 위치한 B지역을 포함하는 지역을 말함.
# A지역 ( 건국대학교 건대병원 맛의거리 중심반경 1km )
이 지역은 지하철 2호선 2번 출구가 가장 중심을 이루고 있으며 이곳에서부터 배출된 수요자들이 노점상 밀집지역을 거쳐 학교로 유입되거나 음식점 밀집지역으로 흩어지고 있음.
지하철역 인근 지역으로의 인구 유입 정도가 높은 편이며 최근 신출된 대형 상가 건물의 이용 빈도 또한 높은 편임. 각종 스낵이나 저가의 액세서리 등을 판매하는 노점 이용 비중도 높음.
성수사거리 지역에 가까워질수록 주택가 상권의 특징이 많이 드러나며 소형 생산업체들이 밀집하기 시작하여 상권에 30~40대 수요자들을 주로 배출하고 있음.
현재까지도 건대 부지 내부에는 각종 건물 신축이 이루어지고 있어 상권범위가 상대적으로 넓지 않은 점을 보충할 수 있을 것으로 예측되나 지하철의 지상 구간이 의류 할인점 상권과 수요들을 단절시키고 있어 종합적인 상권 발전에 어떤 기능을 하게 될 지는 미지수임. 능동로 방면으로 상권의 확장이 최근 두드러지고 있음.
# B지역 ( 로데오거리 조양시장 중심반경 0.8km )
이 지역은 스타시티 주거지역과 마주보고 있는 상업지역으로 향후 발전에 대한 많은 기대를 안고 있는 지역이기도 함. 특히 의류 할인타운이 형성되어 있어 주점과 음식점, 오락시설 위주인 맛의거리 지역의 보완 역할을 담당하고 있음.
단위시간 기준으로 본 유동인구는 맛의거리 지역에 비해 많이 못미치며 특히 평일 저녁 시간에는 일찍부터 인구 유입이 줄어들고 있음.
로데오거리 배후지역에는 조양시장을 비롯하여 전형적인 주택가 상권이 폭넓게 분포되어 있어 20대 위주인 대학가 상권과 또 다른 특징을 보여주고 있으나 상권의 전반적인 확장을 기대하기는 어려움.
하지만 최근들어 판매점 대신 조금씩 맛집들이 입점하며 다시 활기를 뛸 눈치를 보이고 있는 모습입니다만 아직까지는 미지수가 아닐까 합니다.
로데오거리 주변에는 여성단체 등 각종 공공기관들도 일부 위치하고 있어 이들 시설을 이용하는 외부 유입 고객의 비중도 무시할 수 없는 수준임. 상권의 남쪽방면은 한강으로 막혀 있어 전반적으로 상업지역의 발전과 확장을 기대하기는 어려운 상황으로 볼 수 있음.
의류 할인점이 밀집하여 있지만 다른지역 할인타운에 비해 점포수가 많은편이 아니며 인근지역으로의 상권 확대도 기대하기 어려워 의류 할인타운 한가지 만으로는 향후 발전을 기대하기 어려운 지역으로 판단됨.
<상권특성 종합>
건대상권은 그 상권의 크기는 다른 상권에 비하여 큰 편은 아니지만 상당한 다양성을 보이는 상권입니다.
작은 상권내에 집객되는 유동인구가 엄청나기에 최대 유동시간의 밀도가 상당하죠. 때문에 유동성과 활성도는 10점 만점을 주겠습니다.
건대상권내 로데오상권의 추후 발전가능성을 생각해봤을때 성장성에는 6점정도의 점수를 주어도 되겠다는 생각이 듭니다. 매장의 입점밀도가 굉장히 높으며 임대조건과 권리금 또한 적지 아니하지만 상권의 특성에 맞는 유동인구량이 그 이상이기 때문에 안정성은 7점정도를 줄까합니다.
주류, 음식등의 소비를 위한 목적을 갖고 찾아오는 유동인구가 엄청나며 대학상권임에도 그 나이층이 아주 어리지 않은 상권이라는 점에서 구매력은 4점정도를 줘도 무난할 듯합니다.
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